登記簿の見方や法令上の制限等

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登記の調査

登記された権利関係(所有権、抵当権、地役権など)を物件所在地を管轄する登記所(法務局)の登記簿て調査しましょう。また、登記所で公図(土地の地図台帳)も閲覧できるので、道路の状況、隣地との関係などを確認しましょう。わからない場合は、司法書士に依頼するのもよいてしょう。司法書士の事務所はたいてい登記所の近くにあります。

登記簿の見方

不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の二つがあり、各々「表題部」、
「甲区」、「乙区」に分かれています。
●「表題部」には土地や建物の表示
●「甲区」には所有権に関すること
●「乙区」には地上権、抵当権なとに関することか記載してあります。

業者に登記簿謄本を見せてもらう場合、謄本の証明年月日を確かめましょう。
古いものは記載事項か変更されていることがありますから、新しいほどよいでしょう。

中古住宅の場合、広告などで「築○年」といっていることと一致しているかどうかを確認することも大切てす。

 

法令に基づく制限をご存知ですか

建物を建築する場合には、都市計画法、建築基準法など制限法令がたくさんあるので、物件の所在地を管轄する建築課などに必す問い合わせてください。

1 市街化調整区域ではないか

市街化調整区域は、市街化を押さえるために設けられた区域て、原則として一般の住宅を建てることかできません。

2 用途地域はどうなっているか

用途地域によって、建築てきる建物の種類、建ぺい率、容積率、建物の高さなとの制限か異なります

3 開発許可、宅地造成工事許可などが必要な土地であるかどうか

造成地を購入する場合、開発許可や宅地造成工事許可、あるいは農地転用許可などの許可が必要な土地があります。

4 建築確認はとっているか

まだ完成してない戸建住宅やマンションを購入する場合、建築確認をとってあるかどうか調べましょう。

5 都市計画道路にあたっていなかどうか

敷地が計画道路内のところは、建築ができなかったり、将来建物を撤去しなければならなくなるおそれがあります。                                                   

                              

6 敷地が建築基準法に規定する道路に適法に接しているか

都市計画区域内にあっては、道路があっても必ず家が建つとは限りません。道路の幅や道路位置指定など、建築基準法の条件を満たしているかどうかをよく調べましょう。

「道路と敷地の関係」
建築物の敷地は道路(幅4メートル以上)に2メートル以上接しなければなりません(建築基準点第43条)。この「道路」は、国道、県道、市町村道などの公道である場合のほかは、建築基準法の規定にもとづいて「位置の指定」された道路てあることが必要てす。(指定番号・指定年月日を確認しましょう)地方公共団体の条例などによって道路の幅員及び接道の長さにさらに制限を加えている場合があります。

「路地状敷地」(敷地延長)
敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合には、その路地状部分の長さや幅員に制限を加えている場合があります。この路地部分の長さ(L)及ひ幅(W)についての制限は地方公共団体によって異なります。

 

 

「2項道路」(みなし道路)
幅4メートル未満の既存道路で、建築基準法が適用されるよぅになった時に、現に建築物か建ち並んている道路て特定行政庁か道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2メートルのところに道路境界線がぁるとみなされます(建築基準法第42条第2項)。
















また、当該道路がその中心線からの水平距離か2メートル未満で川やがけ等に沿っている場合は川やがけ等の境界線から4メートルのところに道路境界線かあるとみなされます。(建築基準法第42条第2項但し書き)
※この道路とみなされる部分はセットバック部分とも呼ばれ建物の建ぺい率、容積率計算のうえで敷地面積に含まれません。

                                                               (財)不動産適正取引推進機構編

 

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