公示地価が今年、全国平均として１６年ぶりに前年を上回った。オフィス・マンション需要が強い東京など３大都市圏がけん引し、地方都市に下落が目立つ構図は前年までと変わらないが、地方の中核都市でもバブル期以来の上昇に転じる動きが出てきたのが今年の特徴だ。一方で、昨年より下落幅が拡大した地方都市もあり、地方都市の間でも２極化が目立ってきた。

　オフィス需要が堅調な札幌は住宅地・商業地が２年連続で上昇。プロ野球楽天効果が続く仙台は商業地で１６年ぶり、九州新幹線全線開業に向け博多駅ビル建て替えが進む福岡市は住宅・商業地とも１５年ぶりにそれぞれプラスになった。中には３割超も上昇した地点があり、森トラストの森章社長は「１年前の東京と同じ現象が起きている」と指摘する。

　こうした中核都市だけでなく、規模の小さい都市でも、都市再生などに取り組む地域で地価が上昇するケースも現れた。

　「整備事業効果で観光客が増える期待もある」。１６年ぶりに商業地が上昇した松山市の不動産鑑定士の亀田武志さん（５３）は話す。同市は司馬遼太郎の「坂の上の雲」の舞台で、市が０９年からのテレビ放送に合わせ整備を進めてきた。５００メートルに１００以上の店舗が並ぶ松山城に近い商店街では、電線の地中化、店舗看板の統一、道路整備などを行った結果、１割以上、上昇した地点もある。

　このほか、０５年の国体で市街地整備が進んだ岡山市、自動車産業の集積があり中心部の開発が進む静岡県浜松市、１０年の新幹線新青森駅開業効果による観光客増を見越してホテルラッシュが続く北海道函館市などで、上昇が見られる。

　逆に、北海道滝川市や秋田県大仙市などでは、商業地の下落率が２ケタにのぼった。都道府県別では島根、香川、高知、鹿児島の４県で住宅地の下落幅が昨年より拡大している。こうした地域では、郊外の大型商業施設の影響で中心部の停滞が深刻化したケースが目立つ。地域経済が依存する公共事業の減少も追い打ちをかけており、地方都市間の２極化も広がる結果になった。

　地方都市の地価上昇や２極化現象について、地方の事情に詳しい日本政策投資銀行の藻谷浩介・地域企画部参事役は「地方の中核都市の地価上昇には投機的な動きもある。規模の小さい地方都市は、何も手を打たなければさらに値下がりするだろう」と指摘している。

　◇不動産投信も地方へ

　地価上昇の背景には、拡大を続ける不動産投資信託の存在もある。解禁された０１年９月には３２００億円だった市場規模は、約５年半で１０兆円を超えた。旺盛な投資資金は、最近では東京などの大都市から地方にも向かっている。

　不動産投信（リート）は、投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃料収入などで得た利益を投資家に分配する仕組み。預金に比べ利回りがよく、個人から機関投資家まで人気がある。

　最近目立つのが、優良物件の取得競争が激しい東京を避けた地方へのマネーの流れ。住信基礎研究所（東京都千代田区）によると、非上場の私募投信のうち都内の物件を投資対象にしたものは０４年の５０％から昨年には８％に低下。他方で、地方都市・関西圏対象は２５％から５５％に増えた。

　上場投信のＪリートでもこれまで対象物件がなかった富山、長野、佐賀、鹿児島県などに資金が流れている。

　２２日に発表された０７年の公示地価では、地価上昇が大都市から地方に波及していることが鮮明になった。しかし、全国平均を１６年ぶりにプラスに押し上げた原動力は、あくまで東京など大都市のマンション・オフィス需要だ。大都市の不動産ブームに沈静化の兆しはない。

　「３年前より１０００万円以上も高くなっている」。東京都品川区の男性会社員（３７）は、都心マンションの値上がりにため息をもらす。男性は０４年３月、２ＬＤＫのマンションを約４０００万円で購入した。だが、隣接地で高層マンションの建設工事が始まり、視界が遮られるため、いったんは買い替えを決意した。しかし、近隣の同じような物件をあたったところ、軒並み高騰していた。「金利負担もこれから重くなり、今以上の負担はつらい。値上がりが続くなら買い時かもしれないが」。決断できない日々が続く。

　民間の調査会社、不動産経済研究所（新宿区）によると、首都圏で昨年発売されたマンション１戸当たりの平均価格は２．２％増の４１９９万円で４年連続の上昇。値上がりの背景には、業者の「売り惜しみ」がある。今回の公示地価の大幅上昇がさらに「今後の値上げの口実にされるかもしれない」（同研究所）との見方も出る。

　ただ、業者の思惑通りになるかどうかは不透明な部分もある。埼玉、千葉両県郊外部では、価格上昇に購入予定者がついてゆけず、売れ残り物件が昨年後半から急増している。売り手市場とはいえ、好景気が賃金上昇に直結していないため、値上がりが予想されるからといっても、単純には購入につながらない。

　大都市のオフィス需要も好調だ。団塊世代の大量退職に伴う空室増を指す「オフィス０７年問題」懸念も、好景気による採用増が払しょくした。不動産調査会社の生駒データサービスシステム（港区）によると、２月時点の都心５区の空室率は２．０％。５％で貸し手市場と言われており、事実上の満室状態だ。ある不動産業者は「賃上げの余地はまだある」と鼻息は荒い。