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住宅金融公庫はこう変わる特集

1,来年度「公庫融資はこう変わる」ポイント早わかり

公庫:5年以内に廃止の方向
住宅金融公庫の融資業務は段階的に縮小、4月からはさっそく融資限度割合の引き下げなどが実施されることに。
年金:住宅融資は2005年度までに廃止
住宅融資を含む還元融資全般については2004年までに検討して決定されるが、いったん現状の住宅融資は「2005年度までに廃止」で決定。
財形:財形住宅融資は当面存続の見通し
事業主体である雇用・能力開発機構は独立行政法人化する方向だが、来年度の大きな融資制度見直しはなさそう。
借りられる限度額がダウン
これまでは前年の世帯年収が税込み500万円以上などの条件を満たせば住宅価格の10割まで借りられた。新年度対象物件からはこの限度額が8割に引き下げられ、さらに年収が800万円以上だと原則として5割までしか借りられなくなる(※1)。不足分は頭金で用意するか銀行ローンなどでまかなわねばならないことになる。
※1都市居住再生融資やつみたてくん利用者などは年収にかかわらず原則8割までとなる。また、経過措置で2月28日までに事業承認を申請した優良分譲住宅(公庫付き物件)は4月以降も例外として10割まで融資。
特別加算額もダウン
基本融資よりは金利が高いものの長期固定金利でありがたみのあった特別加算も限度額がダウン。現行ではマンション・一戸建てを買うときのように土地融資を含む場合は800万円だったものが、新年度対象物件からは400万円に半減となる。
中古住宅は10月から有利に
中古住宅向けの融資は10月から拡充される。一定の条件に当てはまれば返済期間が延びたり、築年数の要件が撤廃に。他に木造新築一戸建ての耐久性基準が義務化され、基準を満たさないと融資が受けられないことに。
 
現状
新制度
年収500万円未満(※2)
価格の8割まで
変更ナシ
年収500万円以上800万円以下
価格の10割まで
価格の8割まで
年収800万円超
価格の10割まで
価格の5割まで
特別加算(土地融資含む場合)
800万円
400万円
特別加算(土地融資を含まない場合)
450万円
250万円
※2収入合算する場合、本人年収400万円以上で世帯年収500万円以上なら現状は10割まで


2,「頭金の不足の人は買いづらくなる」は本当か

残り2割が用意できなければ購入できない可能性も!
公庫利用可物件の場合、現行では世帯年収が500万円以上であれば価格の10割まで借りられる。つまり、返済リスクを考えるとあまりおすすめはしないものの、価格が融資限度額内であれば頭金ゼロでも家が買えるのだ。これに対し新制度では公庫で借りられるのは価格の8割まで。さらに年収が800万円超になると5割までが原則となる。図表でもわかるとおり基本的には「2割は別途資金を用意」しなければならない。人や物件によっては買いやすさがかなり違ってくるだろう。

●現状
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1270
35
2.60
4万6075円/5万3619円
公庫はじめて
マイホーム加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫特別加算
800
35
3.60
3万3528円/3万4968円
2570
-
-
9万7743円/10万9697円
→頭金はゼロでOK
●新制度
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1270
35
2.60
4万6075円/5万3619円
公庫はじめて
マイホーム加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
年金一般融資
280
35
2.77
1万452円/1万1695円
2050
-
-
7万4667円/8万6424円
→頭金はきっちり2割、520万円必要
※ 新制度では借り入れが価格の8割までなら金利の低い年金一般融資が使えるためそちらを利用。
※ ボーナス時返済なし、専有面積55平米超75平米以下、地上6階建て以上、東京圏、厚生年金保険加入10年未満を想定。年金金利は2段階固定型で計算。

●現状
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1420
35
2.60
5万1517円/5万9952円
公庫はじめて
マイホーム加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫生活空間加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫特別加算
800
35
3.60
3万3528円/3万4968円
3220
-
-
12万1325円/13万7140円
→頭金はゼロでOK
●新制度
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1270
35
2.60
4万6075円/5万3619円
公庫はじめて
マイホーム加算
190
35
2.60
6893円/8021円
年金一般融資
800
35
2.77
2万9864円/3万3416円
年金特別融資
160
35
3.08
6251円/6908円
2570
-
-
9万4525円/10万8297円
→頭金はやはり2割、650万円必要に
※ 新制度では公庫融資が半減した分、年金住宅融資で補って価格の8割まで借り入れ。
※ ボーナス時返済なし、専有面積75平米超95平米以下、地上6階建て以上、東京圏、厚生年金保険加入10年以上を想定。年金金利は2段階固定型で計算。。


3,「年収800万円超の人は買いづらくなる」はほんとうか

年収800万円超の人は銀行ローンの比率が高まる!
公庫利用可物件の場合、新制度では年収が800万円を超える人は融資が原則価格の5割までとなるので、頭金として2割以上の額が用意できる人でも資金計画の見直しが必要となる。現状では公庫と年金だけで借り入れをまかなうことができる人も、今後は銀行ローンなど民間の融資を利用するケースが出てくるはずだ。銀行で変動金利ローンを組んだ場合、現在の低金利が続けば毎月の返済額が安くなることもありえるが、金利上昇のリスクを負うことになる。

●現状
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1420
35
2.60
5万1517円/5万9952円
公庫はじめて
マイホーム加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫生活空間加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫特別加算
260
35
3.60
1万896円/1万1364円
年金一般融資
800
35
2.77
2万9864円/3万3416円
年金特別融資
520
35
3.08
2万316円/2万2453円
4000
-
-
14万8873円/16万9405円
●新制度
内訳 借入額 返済期間 金利 毎月返済額(当初10年/11年)
公庫基本融資
1420
35
2.60
5万1517円/5万9952円
公庫はじめて
マイホーム加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫生活空間加算
500
35
2.60
1万8140円/2万1110円
公庫特別加算
80
35
3.60
3352円/3496円
年金一般融資
800
35
2.77
2万9864円/3万3416円
年金特別融資
520
35
3.08
2万316円/2万2453円
銀行ローン
180
35
2.375
6314円/9866円(変動金利)
4000
-
-
14万7643円/17万1403円
→11年目以降の返済額が現状より高く
※ 新制度では公庫が減る分を銀行ローンでカバー
※ 銀行ローン返済額は5年ごとに1.25倍にアップすると仮定、年金金利は2段階固定型で計算。
※ ボーナス時返済なし、専有面積75平米超95平米以下、地上6階建て以上、東京圏、厚生年金保険加入10年以上を想定。


4,公庫融資「縮小・廃止」そこが知りたい

なぜ公庫で借りたほうがいいの?
本当に5年後に公庫がなくなるの?
いつまでなら公庫で借りられる?
年収が800万円を超えていても8割借りるには?
つみたてくんをやっている人はどうなる?
これからつみたてくんをやるのは無駄?
現在借り入れ中のローンはどうなる?
繰上げ返済や条件変更ができなくなるのでは?

 1,なぜ公庫で借りたほうがいいの?

  「長期固定」が最大のメリット

公庫融資のメリットは長期固定の金利で借りられる点があげられます。銀行ローンをはじめとする民間ローンは変動金利商品が中心。現在のような低金利であれば支払い利息が抑えられますが将来金利が上昇した場合に支払額が上がってしまうリスクをともなうため、公庫融資の人気が高かったわけです。ただ、最近は長期で金利変動リスクの小さい民間ローンも増えてはいます。こういったローンを利用すればいままでに比べてそう変わらないという見方もできますが、公庫融資にくらべ民間ローンは審査が厳しいといわれています。借りられる人とそうでない人で有利不利の差がつくことになりそう。

2,本当に5年後に公庫がなくなるの?

違う形で残る可能性はある

公庫を「5年以内に廃止する」は、政府決定なのでほぼ確実。だが、計画では融資業務について「民間が円滑に業務を行っているかどうかを勘案して」最終決定するとしている。つまり、5年後に民間ローンが伸び悩んでおり「やはり公庫がないとこまる」となれば、今とは違った形で公的な住宅融資制度が存続する可能性はある。

3,いつまでなら公庫で借りられる?

とりあえず5年は借りられそう
公庫廃止は「5年以内」なので、2〜3年後になくなる可能性がないわけではない。だが、とりあえず来年度は存続するし、その後も融資業務を「段階的に縮小」なので、5年間は制度が続くと考えてよさそう。ただし、融資額が縮小すれば必然的に公庫への依存度も低くならざるを得ない。

4,年収が800万円を超えていても8割借りるには?

つみたてくんの利用を検討しては?
新制度では年収800万円を超える人は原則として価格の5割までしか借りられなくなるが、例外もある。公庫が発行する債券を購入して積み立てる「つみたてくん」の利用者や都市住居再生融資を利用する人などは、年収が800万円を超えていても価格の8割まで融資が可能だ。つみたてくん利用者については、2001年度までに積み立て開始した人と2002年度以降に積み立てを開始する人で積み立て開始時の年収が800万円以下の人が対象となる。また、4月以降販売物件でも2月28日までに事業承認を申請した「公庫付き」物件は、経過措置として10割融資が可能となっている。
5,つみたてくんをやっている人はどうなる?
今の特典は変わらない予定だが・・・
公庫が発行する債権を購入して積み立てるつみたてくんは頭金づくりに有効なだけでなく、公庫の割増融資を利用できるなどメリットも多い。今のところ公庫の組織が変わっても特典は変えないというのが公庫側の考えだが、公庫融資そのものがなくなった場合については未定だ。

6,これからつみたてくんをやるのは無駄?

現状の年収によってはメリットがある
つみたてくんの利用者は年収にかかわらず価格の8割まで借りられる。来年度以降に積み立てはじめる人でも積み立て開始時の年収が800万円以下なら、融資を受ける時点で800万円を超えていても8割まで借りられる。
7,現在借り入れ中のローンはどうなる?
金利などの条件は変わらない
すでに公庫を借りている人の債権は、新しく設置される独立行政法人に引き継がれる予定。金利や返済期間などの融資条件は変わらず、借りている人はそのまま返済を続ければよい。

8,繰上げ返済や条件変更ができなくなるのでは?

借り入れ後の仕組みは変わらない予定
公庫では手数料を支払えば途中で繰上げ返済をしたり、条件変更で返済期間を変えたりできる。既存のローン債権は新しい独立行政法人に引き継がれるということなので、繰上げ返済や条件変更の仕組みも今と変わらない見通しだ。


2002-03-06.WED

リクルート特集より抜粋

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