国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる１０年分の路線価を公表した。全国約３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均路線価は前年を８．０％下回る１２万６０００円で、２年連続で下落した。景気低迷を反映し、前年に続いて全都道府県で平均路線価は下落し、特に東京・銀座など都心一等地での大幅下落が目立った。

　下げ幅は前年の０９年分（５．５％減）より大きく、０８年秋のリーマン・ショック以降の世界不況の影響がさらに色濃く表れた。とりわけ投資マネーがより多く流入した大都市圏での下げ幅が拡大し、０９年分は６．５％減だった東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）は９．７％の減。大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）も３．４％減から８．３％減に下げ幅が拡大した。

　路線価トップは２５年連続で東京都中央区銀座５丁目の文具店「鳩居堂」前。２年連続で下落して１平方メートル当たり２３２０万円だったが、下げ幅は前年の２．０％から２５．６％に拡大している。

　都道府県別で見ると前年より下げ幅が拡大したのは３６都道府県。下げ幅縮小は青森や沖縄など５県にとどまり福島や宮崎など６県は同じ下げ幅だった。都道府県庁所在地の最高路線価は津、山口の２市が前年と同額だった他はすべて下落した。

　路線価下落について、石沢卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストは「（０６年ごろからの）ミニバブル期に過度に上がった分の調整が終われば、大都市圏では反転上昇するのではないか」と分析。その一方で、「地方圏の下落要因は人口減少や地域の活力低下で、今後も下がり続ける可能性が高い」と話している。

　

　国税庁が１日発表した１０年分の路線価（１月１日時点）は、全国３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均で前年を８．０％下回る１２万６０００円と２年連続で下落した。大都市の都心部を中心に下落幅が拡大し、０８年９月のリーマン・ショック後の「不動産ミニバブル崩壊」が続いている。消費不況がテナント収益を圧迫、都心部ではブランド店などの撤退が相次ぎ、地価の下落圧力を強めた。住宅地では持ち直しの兆しもあるが、景気は先行きが懸念され、地価反転につながるかは予断を許さない。

　おしゃれなファッションビルが建ち並び、買い物客でにぎわう表参道（東京都渋谷区）。「表参道ヒルズ」の裏手の路地に入ると、金網に囲まれた縦５０メートル、横３０メートルの空き地が現れる。地元関係者によると、超低金利で余った資金が再開発ビジネスに流入していた０６年ごろ、商業ビルの跡地を外資系不動産ファンドが買収。周辺の路線価は００年の１平方メートル７２万円から、０８年は２０５万円まで急騰した。

　しかし、リーマン・ショックで資金回収を急いだファンドが売却、開発は塩漬けとなり、１０年の路線価は１６３万円に急落。周辺の商業ビルもテナント募集の張り紙が目立ち、虫食い状の遊休地はコイン駐車場などで急場をしのぐ。

　不動産証券化協会によると、国内の私募ファンドの運用資産額は０５年末の６．１兆円から０８年末に１３．２兆円まで拡大した後、０９年末は１０．８兆円に縮小。表参道近くの不動産業者（６４）は「たたき売りで地価の下落圧力は増す。ファンドは資金を引き揚げれば終わりだが、地元はたまったものじゃない」と苦り切った表情だ。

　投資資金の撤退に消費不況が追い打ちをかける。ブランド店が並ぶ銀座・並木通りでは、家賃が高い１階で５件程度の空き店舗が出た。地元の不動産業者は「客の集まる１階が埋まらないのは珍しい。高額ブランド品が売れなくなり、高い家賃を負担しきれなくなった」と指摘する。

　都心のオフィス賃料も企業のリストラの影響で下落が続く。丸の内などビジネス街の賃料はリーマン・ショック前は１坪（約３．３平方メートル）６万〜７万円だったが「今は坪４万円を切るビルが多い」（不動産アナリスト）。

　もっとも、賃料下落で好立地のビルは稼働率が改善している。米グーグルの日本法人は「渋谷の本社は社員が増えて手狭になった」と８月中に「六本木ヒルズ」（港区）へ移転する。「ユニクロ」を展開するファーストリテイリングも３月、千代田区に分散していた本部機能を「東京ミッドタウン」（港区）に集約した。「六本木ヒルズ」の１０年３月末の稼働率は９０％で前年から５％改善。企業業績の持ち直しも追い風で、運営する森ビルは「オフィス賃料は今年が底値。１１〜１２年度に反転する」と見る。

　一方、東京、大阪、名古屋の３大都市圏以外の地方の平均路線価の下落率は５．９％で、東京（下落率９．７％）などに比べれば緩やかだった。ただ、地方圏は０６〜０７年ごろの「ミニバブル」でも下落か横ばいにとどまっており、人口減少や景気低迷で慢性的な下落圧力が続きそうだ。

　◇住宅市場は持ち直し

　住宅市場は足もとで持ち直している。首都圏のマンション在庫は減少に転じ、４月の新設住宅着工戸数は前年同月比０．６％増と１年半ぶりにプラスとなった。ただ、売れ筋は割安な新築や中古の物件が多く、本格回復には至っていない。

　住宅購入を後押ししているのは、住宅ローン減税拡充などの政策効果。購入資金の生前贈与にかかる贈与税の優遇措置も１月に導入され、三井不動産が１〜３月に実施した調査では、マンション購入者の約３割が活用した。

　不動産経済研究所によると、首都圏のマンションの販売在庫は０８年末の約１万２０００戸から０９年末は約７３００戸と４年ぶりに減少。都内のマンション販売業者は「２年前に売れずに悩んでいたのがうそのよう」と話す。

　だが、住宅情報会社「アットホーム」によると、５月の首都圏の新築戸建て価格は前年同月比９％下落し、２１カ月連続のマイナス。１０００万円台のローコスト住宅を手掛ける住宅メーカー・アキュラホーム（東京）の１０年２月期の売上高は前年同期比１１％増の３０９億円となるなど、「割安物件に人気が集まっている」（不動産アナリスト）。また、東日本不動産流通機構によると、首都圏の中古マンションの平均価格は５月に前年同月比１．９％上昇の２５４３万円と５カ月連続で前年を上回った。