不動産何でも相談コーナー

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 当社では不動産関連の相談(無料)を受け付けています。ご相談希望者は下記の項目例を参考にどんな相談内容でも結構です、メールでこちらのフォームからお寄せください。回答は、メールでお送りします。
 回答は客観的立場から誠実にお答えいたしますが、その回答又は情報は各自の責任で利用してください。当方では利用した結果については責任を負うことはできません。内容によっては回答できない場合もあります。

 他の「相談サイト」もあります、ご参考にして下さい。

【Fudosan.JP】不動産総合情報サイト 不動産相談センター

(相談項目例)
1,不動産登記簿の読み方 2,重要事項説明書と契約書の読み方
3,不動産に関するいろいろな制限の読み方 4,不動産価格の調べ方
5,不動産に関する税金(不動産を売ったとき、買ったとき、持っているとき) 6,借地借家の問題
7,競売不動産に関する相談 (入札お手伝の内容) 8,資金運用に関する相談
9,資金調達に関する相談 10,相続対策
11,不動産の有効活用 12,その他何でも


(回答者)有限会社 新茂原ホーム 代表取締役
古市晴孝(プロフィール
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(相談・質問例)

1 不動産登記簿の読み方

Q1 不動産登記とはどんなものか
A1 民法では、不動産とは、「土地とその定着物」としています。土地の定着物とは、一般的には建物と考えてよいてしょう。従って、不動産とは「土地と建物」になります。
ある不動産が誰の所有であるか、それにどんな権利や負担がついているかを外見からはっきりと知ることは困難です。例えば、現地調査して建物の表札は有っても、その建物の所有者は誰か、土地の所有者は誰かなかなか解らないと思います。ですから、不動産を安心して取引するために、不動産についての権利関係は一つの公的な場所(登記所)に集めてわかりやすく公示することが必要になります。そのための制度が不動産登記制度であり、一般に公開される書類(登記簿)に不動産の物的な概況や権利関係の状況を記載して、不動産に関する取引の安全が図られています。
登記簿を備えつけてある役所を法務局(登記所)といいます。入り口に登記所という表札の役所はなく、○○法務局○○出張所等となっているので注意してください。以上のような趣旨から登記簿は、他人が所有している不動産についても有料ですが、誰でも自由に閲覧したり、そのコピー(謄本)をもらうことができます。

Q2 登記簿を見るときの注意点は
Q3 土地の登記簿の読み方は
Q4 建物登記簿の読み方は
Q5 マンション登記簿の読み方は
Q6 仮登記とはなに

Q7  土地を購入予定ですが、地目を宅地に変更する方法と費用、測量をする時期とその費用、日数はどのくらいかかりますか
A7 特殊な例外(大規模な造成地等)以外に一般には家を建築しないと、宅地に地目変更はできません。
したがって、今回の場合登記時には行えないと思います。
宅地にしなくても、なんら不都合はないと思いますが。変更する場合の費用は、4〜5万円でしょう。

一般に測量をする場合は売買契約時から決済(登記)時迄の間にすることが多いが、
これは実測売買をする為です。
文面からは公簿売買だと思われますので、実測する必要があるのか疑問です。
売り主の了解が有れば登記前に売り主の名での測量は可能でしょう。
実測しなくてもなんら不都合はないと思いますが、後日のためキチンとしておこうということでしょうか。
費用は地形が複雑でなく、周りの土地の筆数も普通という前提で50万円位(400坪)かかると思います。

測量して登記する日数は1ヶ月は最低かかります。境界立ち会いに県や市が有る場合はそれ以上になるでしょう。

2 重要事項説明書と契約書の読み方

Q1 重要事項説明書とはなんですか
A1 一般の人は不動産売買や賃貸に関する専門知識に乏しく,取引をしようとする物件や契約の内容について十分な知識かあるとはいえません。したがって宅地建物取引業法では宅地建物取引業者は当事者に対して契約する前までに取り引きする物件について一定の重要事項を記載した書面(重要事項説明書)を宅地建物取引士から交付させ、それを説明させなければならないことになっています。説明をする際は必ず宅地建物取引士証を提示しなければなりません。不動産を取引す際に注意しなければならない点は、大体この重要事項説明書に書いてあります。重要事項説明書の読み方へ

Q2 物的条件のチエックの仕方はどうするの

Q3 住宅を購入する予定で売買契約を結び手付け金を200万円支払いました。ところが契約直後勤めている会社が倒産し購入は無理な状況になりました。公庫の申し込みは済んだのですが契約の解約は可能でしょうか、また手付け金は戻りますか。
A3 契約書の内容が文面からは良く解らないのですが、一般に契約書には以下の内容が記述されています 

A 手付解除の期限   1.相手方がこの契約の履行に着手した時迄
   (どちらか選択)     2.平成  ○年  ○月 ○日迄

 B 違約金の額      1.手付金相当額         金         円也
  (どちらか選択)     2.売買代金の 20% 相当額 金   ○○○○ 円也

 C 融資(ローン)利用の有無(有 無) 
   融資申込先  ○○銀行○○支店   申込金額 金  ○○○○  円也 

 D 融資承認の可否の期日         平成○年○月○日迄

 E 融資不承認の場合の契約解除の期日   平成○年○月○日迄

  ご質問の趣旨は契約を解約し、手付け金を取り戻したいということだと思いますが

 当該契約にはローン条項(融資の条項C、D、E)が有ると思います、公庫の申し込みをしたということですが、融資の承認の段階まではまだ行ってないと思いますので、窓口の銀行に勤務会社の倒産等の訳を言って、融資を不承認にしてもらえれば、全て解決です。契約は白紙撤回になり手付け金は全額戻ります。

 ローンの承認が既に下りているいるとなると、厄介です。
順に言うと、 買い主が手付けを放棄して契約解除出来る場合は売り主がこの契約のため何か具体的な行動を行う(例えば買い主の希望の建材を購入し刻んだ等)前か、手付解除期限日を設定した場合はその期日まではできるということです。
 
 Aの手付解除の期限が過ぎるとBの違約金の発生する場合があります。それは一般に売買代金の20%が多いようです。

 上記のローン解除が出来ない場合は相手の出方によっては手付け放棄では済まないこともありますので契約の内容をよく見て下さい。争いになれば契約の内容は生きてきます。
 
 兎に角、訳を当事者(銀行、業者、売り主等)に誠実に話して、お願いし、ローン解除にしてもらう事が大切だと思います。
ローン解除の場合は、手付解除・違約解除の問題を超越して優先されます。
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Q4 業者に関するチエックの仕方はどうするの

Q5
現在、住んでいるマンションを売りたいので近所の不動産業者を家に招いて見てもらい、売りたい価格、時期等について相談したところ、専用売買依頼契約書を書くように言われて、つい、はんこを押して契約してしまいました。
よく契約書を読んでいると、仲介料の計算とかは書いてありますが、他の業者とは売買出来ないとなっていました。
よく読まずに契約したのは軽はずみとは思いますが、出来たら他の業者にも相談したく契約の変更(他の業者とも売買出来る)または一旦解除したいのですが、可能でしょうか。それとも今後この業者に押さえられて自由には出来なくなるのでしょうか。一般の人とは売買が可能であるとなってはいます。
A5 
文面からして、専任媒介契約でしょう。
この場合、他の不動産業者に重ねて媒介契約をむすぶことは出来ません。
他の不動産業者とも取引出来るのは、一般媒介契約です。一番制限の多いのが専属専任媒介契約です。
これらの内容は当社のホームページで見て下さい。


 
さて、媒介契約の変更又は解除をしたいということですがこれは契約した業者との話し合いになるのだと思います。
よく話し合い、お願いしてみたら如何でしょうか。

 また、3ヶ月を超えての媒介契約は出来ませんので、3ヶ月我慢し、3ヶ月過ぎたら契約を解除することも一法です。

 尚、専任媒介契約でも当業者は他の業者にも情報は流すことになっています。一社の責任で売るということで、責任の
所在がはっきりし、一般媒介より良い場合も多いのです
。                     
2003-01-17
Q6
5階建ての中古マンションの、4階を購入契約し手付金10%支払いました。その後近所の人より、契約した、マンションの隣の住人が1年前に自殺したとの情報をしりました。購入前見学した時、隣の空家やのことを聞きましたが、子供の学校の為、引越したとのことと、話されました。何回か聞くも同じ回答のため信用し契約をしました。気持ちが悪く住めないので、売主に不動産屋を通じ、契約を、白紙撤回を申し込みました。契約事項の、信義、誠意義務に反する、又告知義務違反、を主張しましたが、売主は、自殺の事も知らないし、該当の部屋でない事を、理由に白紙撤回は出来ないと回答してきました。この件は、泣き寝入りしなければいけないのか、法律的に、負けるのか、何か対策が無いのでしょうか。
A6 
宅地建物取引業者は不動産の取引に際して、重要事項説明書で当該物件について、自殺や火事が有った場合に、心理的影響が有るとして、そのことを説明しなければならないことになっています。いわゆる、告知義務です。

只、事件の有ったのが隣のマンションということで当該物件で無い点が微妙です。それと、告知義務は宅地建物取引業者に有り、売主には有りません。売主に何回も問い合わせしても、正確な回答が無かったのは確かに信義に反することとは思います。宅建業者の回答は如何だったのでしょうか。

問題は、
宅建業者が隣の事件(当該物件ではない)を告知しなかったのは告知義務違反に当たるのか否か
売主は信義則に反するのではないか
ということかと思います。

何れも、純粋な法律的問題で、判断に迷うところです。
告知事項としては、以下の項目があります。

周辺環境に関する事項

     @ 嫌悪施設--騒音・振動・臭気・心理的影響等
               刑務所・飛行場・工場・主要道路等
     A 隣地建築計画--日照・通風・眺望等
                  隣地が空地・駐車場・建築計画の看板等
     B 浸水地域--建築物の構造制限・建築物への影響
     C 地盤沈下地域--建築物の構造制限・建築物への影響

物件に関する事項


     @地役権・地上権・貸借権等の設定--建築制限・利用制限
             高圧線・鉄道(地下鉄)・第三者の給排水管・第三者の通行等
     A市町村の開発指導要綱--建築制限・開発負担金・公共用地提供
     B法地・擁壁の存在--建築物の構造制限・建築制限
     C越境物がある場合--建築制限・利用制限
     D再建築不可物件
     E 同規模の建築ができない物件
       違反建築物・既存不適格建築物

心理的事項

     @自殺物件--心理的影響
     A火事物件--心理的影響
                      
2003-10-04
Q7 中古住宅(築20年)を購入するとき、瑕疵の責任は、売主は請け負わないものなのでしょうか? ざっと見ただけで、雨漏りとかはないという話ですが。
A7 中古住宅の瑕疵(隠れた傷・欠陥)担保責任は売主が不動産業者の場合は2年間負わなければならないとに法律で決められています。

個人同士の売買の場合は契約の自由で、売主は責任を負ったり、築の古い住宅の場合は責任を負わなかったり、契約の内容によります。

瑕疵とは現在は売主、買主も知らない欠陥の事であり、例えば雨漏りが有り、契約時の現在買主も承知しているような欠陥は瑕疵とは言いません。

実務では、築20年を過ぎたような住宅の場合は、現況有姿の取引とし、売主は瑕疵担保責任を負わないとすることも多いようです。
2003-11-15

Q8
あるアパートの賃借を申し込みました。仲介業者に家賃等振込みましたが、事情が変わり申込をキャンセルしました。契約は結んでおりません、従って署名、捺印等もしていません。
振り込んだ家賃等の返還を申し入れましたが、相手仲介業者は「不動産の売買契約や賃貸借契約の場合、必ずしも契約書を取り交わしていなくても、それ自体は有効な取引です」と言って、迷惑料を要求し、返還に応じてくれません。確かに、民法上の不動産賃貸借契約は口頭の同意で成立するとのことですが、宅地建物取引業者が、口頭の約束のみで、契約成立を訴えて、それにより報酬等を請求することができるのでしょうか。
A8
宅地建物取引業法では、契約未締結の時点では、 いかなる名目でも報酬を請求することは出来ません。
まして、迷惑料など論外で 一切、支払う必要はありません。
ご指摘のように日本の法理論では、契約は書面にしなくても有効です。
但し、実務上では争いになれば、証拠が無いわけで、契約書を作成することを以て契約としていることが多いのです。
さらに、宅地建物取引業法上の仲介報酬は成功報酬ですので契約が成立している証拠も無いわけですから、支払う必要はありません。
不動産取引の実務上も法律的にも、口約束だけで報酬を支払うなど聞いたことがありません。
実務上でよく、アパート等を借りる為、申込金等を支払って申し込書を書き、申し込む場合がありますが、そのお金の種類は預かり金で契約金とは違います。従って、契約に至らない場合は、仲介業者は申込者が文書で申し込んだ場合でも、申込金等は返還しなければなりません。国土交通省もそのように指導しています。
                                                       
2003-12-15

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3 不動産に関するいろいろな制限の読み方

Q1 都市計画に関する制限の読み方は
Q2 建物建築に関する制限の読み方は
Q3 道路に関する制限の読み方は
Q4 農地等の宅地化に関する制限の読み方は
Q5 土地区画整理に関する制限の読み方は

Q6 広い敷地が希望なので市街化調整区域内の土地を購入し、家を建てたいのですがどんな規制があるのですか
A6 市街化調整区域内では一般の住宅などは原則として建築できません。

建築出来る例外は大きく分けて3つあります。
1,農村漁業用の建物と公益的建物の建築
2,市街化調整区域の指定を受けたとき、既に宅地であったもの(既存宅地)
3,開発許可を受けた土地に、許可を受けた建物(予定建築物)を建てるなどです。

従って、一般的には2の既存宅地の購入でしょう。但し価格はそれなりにします。
また特例的な開発行為に「周辺の住民の日常生活に必要な物品の販売、加工などの業務を行う店舗・事業所など」とい記述があります。幹線道路沿いの日常品の販売店です。

いずれにしても、上記の条件や購入予定地がどういう性質の土地であるか、当該物件の存する市町村の担当課で教えてもらえます。
又、不動産業者も重要事項説明書で説明しなければならないことになっています。

どんな建物が建つか否かを確認してから行動することが肝心です。
Q7現在土地の購入を検討しておりますが、その土地の接面道路は幅員4mの私道で建築基準法上の道路ではないとのことです。その道路に接面している土地は3区画あります。建物は建てられるのでしょうか。
A7都市計画区域内では建物の建築の際に建築確認(許可)が必要になります。その場合敷地は建築基準法上の道路に2m以上接道していなければなりません。ちなみに、都市計画区域外では接道義務はありません。

まずは、この道路を建築基準法上の道路(42条1項5号・位置指定道路)にすることが考えられます。これにはこの道路の持ち主全員の賛成と、行政上のいろいろな基準をクリアーする必要があります。詳しくは土地の所在する役場で聞いてください。

もうひとつは、敷地延長という手段です。この道路を2m幅の敷地として2区画が建築確認がとれそうです。この場合、道路を敷地とするということは、建築確認を取る為の書類上だけであり、通常は道路として使って良いことになっています。只これには、所有者全員の賛成が必用です。もう1区画が他の道路に接道している等の理由がないと、その所有者は賛成してくれないでしょう。

いずれにしても、建築確認が取れることがこの土地を購入する条件だと思います。
2008-03-08

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4 不動産価格の調べ方

Q1 1年のうち何度も新聞やテレビでその年の地価の報道がありますが、よく解りません。地価とはどのようなものがあるのですか。またどのように調べたら良いのでしょうか。

A1 現在地価は「1物4価」ともいわれ、それぞれの時期に発表されます。以下表にして説明します

地価 内容 調査対象地域、評価方法等
時価
(
市場価格)
○実勢価格
○売れる価格

公示価格
(100%とすると)
○一般の土地取引の指標
○不動産鑑定土等の鑑定評価の規準
○公共事業の適正補償金の算定規準
○都市計画区域内の標準地
○不動産鑑定評価基準し基づき取引事例比較法、収益還元法、原価法を勘案し、不動産鑑定士等が地点毎に評価
○価格時点 1月1日(毎年3月下旬、国土庁が発表)
基準地価
(100%)
同上 ○公示価格だけでは評価地点が少ない為、都道府県が補っている。
○価格時点 7月1日(毎年9月下旬、都道府県が発表)
路線価
(80%を目途とする)
○相続税、贈与税、のため   ○私有地全部
○公示価格、精通者意見価格、売買実例価額を基に公示価格ベースの仲値を評価し、これを基として各路線、各地域のバランスをとって路線価又は倍率を評定
○価格時点 1月1日(毎年8月中旬国税庁が発表)
固定資産税評価額
(70%を目途とする)

○固定資産税評価のため

○私有地全部
○売買実例価額から求める正常売買価格を基として適正に時価を求めこれに基づき評価額を算定
○価格時点 前年の1月1日
 (3年に1度、市町村が評価替)

以上、3月、8月、9月等に公的地価が発表される。又国土庁から地価動向調査発表されている。
現実に地価を調べるには、以上の公的地価と、個人の努力で住宅情報誌(売り希望価格)やREINS加盟の不動産業者で成約事例を調べてもらうなどしたらよいでしょう。またREINSの市況トレンドも常時インターネットで発表されている。

Q2 建物概略価格の調べ方は

1.固定資産評価額
2.価格査定マニュアル(不動産流通近代化センター刊)
 等を参考にして                   

Q3
知人の不動産(土地及び建物)を不動産会社等を仲介せずに直接購入したいと思っています。(双方で合意しています。)
支払いは月々分割で5年程で支払いを終える予定です。
支払いの済んだ時点で不動産の名義等を変更することとしているのですが、どういった手続きが必要になるのでしょうか?
売買価格は固定資産税の評価額を参考にしようと思っていますが、他に正しい価格を調べる方法がありますか?
また、これらの方法で不動産の売買を行うことに問題等ありますでしょうか?
A3
 不動産の売買はお金を全額支払い、同時に目的不動産の引き渡しと所有権移転登記をして完了するのが一般的です。
今回の場合5年位の月賦での支払いということですので、不動産の引き渡しは何時受けるとしても、移転の登記は支払い完了時ということでしょう。

 問題は、5年という長い期間の為、相手の気が変わるのがお互い一番困るわけです。
 
 例えば売り主AはあなたBに目的不動産を売って引き渡ししたとしても、第3者Cにも同じ目的不動産を売れるのです。そして、登記をCさんにしてしまえば、BさんはCさんに負けてしまいます。BさんはAさんに損害賠償を請求できるだけです。
 
 反対に、残金がたくさん残っている時期に登記をあなたBに移した場合。Aさんが残金が受けられなくなった場合でも所有権はBさんに有りAさんはリスクを負うことになります。
 
 従って、何れ5年後に所有権移転登記をするわけで、その時司法書士を頼むことになりますので、売買契約時に司法書士にたのみ所有権移転の仮登記をしてもらうことをお薦めします。費用はそれ程かかりません。仮登記の内容は司法書士にお聞き下さい。
 売買価格は、固定資産の評価額(役場)、路線価(税務暑)、公示地価・基準地価(県庁及びその出先機関)、近くの不動産屋に相場を聞く等を参考に決めればよいと思います。価格に正しい価格という考えは無く、売り手・買い手が納得していればそれで良いわけです。                    
2002-01-28
Q4 今年の夏、某県の地方振興局から、土地買収の要請を受けました。なんでも、私の所有する、ある村の田んぼの一部を歩道にしたいとのこと。そして、先月下旬、工事の説明に来られた地方振興局の職員から土地の買収価格の見積(平成12年度の近隣の土地買収価格をもとにした見積・土地価格批准表)を渡され、「金額は、これ以上にも以下にもなりません」と言われました。さらに、今年中には工事にかかりたいので、早急に返答してほしいとのこと。

・平成13年度の公示価格よりも、12年の売買価格を元にした見積の方が、地価の下がり続けている今、 得なのでしょうか。

・固定資産税の評価額をみると、12年度のものより、13年度のものの方が若干上がっています。 交渉の余地はあるでしょうか。

・通常、田圃として見積もると1平方メートルあたり@1000くらいにしかならないところを、宅地見込みとして@8700にしているとのこと。 @1000は、どのような計算から出てきたと思われますか?
A4
率直に言って買収にかかるのはラッキーだと思わなくてはいけないと思います。ご承知のように、不動産市況は最悪の状態です。そういう中でも、公的機関の県等は民間ではとても買えないような価格で買収してくれるようです。例えば公示地価を参考に買収価格を決める等です。現在実勢価格は公示価格より低いのが一般的です。
日本の一般に考えられている土地の価格は、宅地即ち建物が建てられることを前提に考えています。従って、いろいろな制約があって、建物が建たない土地は極端に価格が下がります。現在の農地も宅地変えられ建物が建つので有ればそれなりの価格がするでしょうが、農地を農地として売買する場合はその農地から年間どれだけの収益が上げられるかにかかっています。日本の農業で現在収益を上げるには大変難しいのではないのでしょうか。従って、農地としての評価は極端に価格が下がることになります。
現在、公示価格近辺の価格で農地が取引が出来れば一般には売り主はラッキーと考えられると思います。
                                                       
2001-10-24

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5 不動産に関する税金

A 不動産を取得したときにかかる税金

Q1 住宅資金を親等から援助を受けるときにかかる贈与税とは

Q2 親の土地に家を建て住みたいのですが、税金等なにか問題はありますか。また将来その土地の相続はどうなりますか。
A2 親の土地に子が家を建て住むということはよくあることです。
一般的には子は親に地代を払わないでしょうからこのような場合は使用貸借ということになります
一方地代を払うと(当該土地の固定資産税額位は可)借地権発生の問題になり税務上の問題が生じます
この使用貸借である場合は税務署への届け出も必要ありません。
但し、相続発生の時は当該土地は更地として評価されます。
Q3 今年から住宅ローン減税が大幅にされるそうですが社内融資も対象になりますか。
A3 対象になる借入金等の範囲は、借入金・支払債務等で割賦償還、割賦払いの期間が10年以上のものとなっています。社内融資の場合今年から年利率1%以上のものは対象になります。(従来は3%以上)勤務先に住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書を出してもらえるか確かめてください 。

Q4 購入後にかかる不動産取得税とは
Q5 購入した年の所得税の確定申告をすると戻る税金とは

Q6
3年前に土地を購入し家を建てました。その際に銀行から約3000万位の融資を受けましたが、融資を受けるにあたって当時私の名義での購入を試みたのですが、その時私はフリーで仕事をしていたために銀行側が承諾せず、勤続年数のある妻の名義(3分の2)私の父の名義(3分の1)で結果的に融資を受けて購入しました。
できましたら私だけの名義に変更したいと考えてます。通常なら名義を変更する方法として妻から私への相続という形がありますが、それをすると相続税が1000万位かかってしまいます。とても払えないので何かもっといい方法があれば教えて下さい。
銀行の方からお聞きしたのですが、ひとつの方法として妻と父名義のこの家を一度売りに出し、それを私が買う方法はどうでしょうか?それがもし一番お金のかからない方法だとしたら、それにかかる諸経費や不動産仲介料等のだいたいの金額を教えて頂きたいのですが。
6
婚姻期間が20年以上の配偶者からの居住用不動産の贈与を受けた場合2000万円(相続税評価額で)までは無税です。
それをまず、お考えになって下さい。

妻やお父さんから不動産を買う場合は、税務署は一番注視するでしよう。なぜならば、親戚の間では通常の取引は有り得ず、贈与税対策等何らかの思惑があると見るからです。
従って、一般の取引より厳密な売買の証拠を必要とします。売買の価格が市場価格の時価であるか、買主の資金調達の証明、
ローンの毎月の支払いの証明等々です。

諸経費は登記費用、ローン費用で不動産の仲介手数料(売買価格の3%強)は必要ないて゛しょう。
それより、税務署に率直に相談することと、ローンを確実に受けることが大切だと思います。
2003-04-24
Q7
現在、土地の購入を検討し、資金計画を検討しています。
土地の購入は、親からの支援金を充当する予定です。
このため、贈与税を軽減するために、夫婦で共同の名義にすること検討しています。
贈与を受ける金額の配分を、夫(会社員)が60%、妻(無職)が40%にすると、贈与税が軽減できると聞いていますが、本当なのでしょうか?
また、そうすることによって、なぜ、贈与税が軽減されるのですか?
7

贈与税は累進課税ですし、基礎控除が贈与を受ける1人当たり110万円ありますので、2人に分散した方が、基礎控除と累進課税の2つのことから安くなるのは確かです。

只、贈与税を支払って、贈与を受ける人は稀で、相続時精算課税制度や住宅取得等資金贈与制度を利用して課税の繰り延べや免除を受けています。

居住用住宅を建てる為の土地取得にも、一定の要件は必要ですが、可能ですので、検討されたら良いと思います。
                                                        
2003-07-15
Q8 住宅を購入をいたしましたが(夫婦)、名義登録をするにあたっての今後の考えられる税金などのことをお教えください。
A8 共有名義の持分割合は、現在の収入と過去の収入とに基づきます。現在奥様が収入が無いとすれば、過去に有り、自己資金の内その何割かを奥様が稼ぎだした物である事を証明出来なければなりません。

仮に、自己資金の内500万円が、奥様の稼ぎだしたものとすると購入総額5000万円のうち1割となり、夫10分9、妻10分1の持分割合となる訳です。
資金の出所の根拠無く共有にすると、贈与税が掛かることになりますから、注意が必要です。

尚、婚姻20年の配偶者への2110万円までの居住用の住宅の贈与は無税ですので、将来奥様の名義にすることを、考えられた方が良いかも知れません。
2003-10-14

B 不動産を売ったときにかかる税金

Q1 一般の土地建物を売った場合にかかる税金は

Q2 3年前主人が購入した居住用の住宅を昨年相続しました。この住宅を売った場合にかかる税金と、  いったん貸した後に売った場合の税金はどうなりますか
A2 譲渡所得税がいくら位かかるかというお尋ねかと思いますが、
文面から、本件の場合、譲渡利益が3000万円以下であれば税金はかかりません。
課税の元となる課税譲渡所得金額は以下のような計算式になります。

課税譲渡所得金額 =(A)譲渡価格−(B)取得費−(C)譲渡費用−(D)特別控除
 
(A)譲渡価格     (今後の売れる価格、売れた価格)
(B)取得費       (購入価格(但し建物は減価償却が必要)、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取          得税など)
(C)譲渡費用      (売るとき不動産会社に支払う手数料、測量費、建物取り壊し費用など)
(D)特別控除      (居住用の住宅を売った場合3000万円の控除有り、所有期間は問わない)

 よって、譲渡価格が取得費+譲渡費用+特別控除の合計以下であれば税金はかからないことになります。

尚、旦那さんの本件財産を相続されたと思いますが、相続とは旦那様の立場に代わるということですので、不動産の取得時期、取得価格などそのまま引き継ぐことになり、以上のような結果になると思います。
この3000万円の特別控除を受けるには、その住宅に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ることが必要です。満3年とプラスアルファです。
その家屋に住まなくなった後は、その家屋を何に使っいてもかまいません。

又お尋ねの 何年後か転勤などから戻って住み直し、改めて売る場合も問題ありません。

又、家屋を取り壊し、その敷地を売る場合は、上記の期間内の売却と取り壊し後1年以内の譲渡契約が必要ですし、取り壊し後、敷地を貸し付等の業務に付してはいけません。


Q3 居住用財産の買い替えの場合はどうなるのか

Q4 居住用財産の買い替えによる譲渡損失が他の所得から控除され税金が戻ってくるといわれているが、住宅ローン控除と併せてお答え下さい。
(私、本年平成11年給与所得(税込年収から給与所得控除したもの)800万円、源泉税・住民税100万円、平成12年給与所得850万円、源泉税・住民税110万円の見込み、本年住宅譲渡損失1600万円、買い換え住宅ローン3000万円ですが、この場合どのくらい税金は戻りますか)
A4 ご質問に対して概略考え方を申し上げます。いわゆる@居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の繰越控除とA住宅取得促進税制の問題です。今年から両方を併用できるようになりました。@については住民税にも適用されます。この例で物的要件、人的要件とも満たすとして
@の考え方は譲渡損失が1600万円ですので
平成11年給与所得 800万円−1600万円(損失)=△800万円(繰り越し控除の対象となる譲渡損失)
平成12年給与所得 850万円−800万円(繰越損失)=50万円の所得
平成11年、12年とも所得税・住民税なし。(住民税は前年所得が対象であるが、ここでは簡略化した)
よって平成11年,12年の所得税・住民税(210万円)は全額戻ります。
Aの考え方は 買い換えた住宅の年末ローン残高の下記%が15年に渡り所得税から控除されます。
6年間1% /5年間0.75% /4年間0.5%
このケースは平成11年、12年の2年間は損益通算で所得税がゼロで、控除する税額がありませんので利用できる期間は平成13年から13年間ということになります。概算で218万円源泉税が戻ります。
よって、@Aの合計約428万円が15年間に渡って戻ることになります。

Q5 優良住宅地等の造成等のために土地を売った場合の優遇措置とは
Q6 中高層耐火建築物等の建設のための買い替えの特例とは

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Q7貸マンションを所有し、他人に賃貸していますが、売却を検討しています。計算上約1500万円の損失となります。この譲渡損は給与所得と損益通算できるのでしょうか

A7
損益通算のできるのは事業所得・不動産所得・譲渡所得・山林所得の赤字で、これらの所得の赤字であれば、決められた順序で申告された他の黒字所得と相殺できるのが大原則です。

しかし、例外も種々有ります。
不動産の譲渡に関しては「日常生活に通常必要としない別荘」が損益通算出来ないと、唯一明記されています。
従って、賃貸用マンションやワンルーム等の譲渡損は損益通算の対象になるでしょう。

念のため、該当税務署に確認してみて下さい。

但し、譲渡損の3年の繰り越し控除の出来る特例は、一定の要件の居住用住宅の買い換えであることは、ご承知のことと思います。
Q8
親の土地・家屋を5年前に相続し、この度売却致しましたが、親が30年前に購入した時の、売買契約書がないため購入金額がわかりません。従いまして、税金の額を計算するときの取得費がわかりません。
 購入金額を調べる方法はないものでしょうか?
A8
購入先、仲介業者に問い合わせするのが良いのでしょうが、30年前ですと難しいかも知れませんね。

取得価格が分らない場合は、譲渡価格の5%が取得価格とみなされます。

尚、相続財産を相続人が居住用の住宅として使用していたのであれば、3000万円までの譲渡利益には、税金は掛かりません。
                                                     
2003-07-24
Q9
 分譲マンションに新築時に入居後4年になる者ですが、マンション隣の住民より思いもかけない申し出があり困惑していてお便りいたしました。

お隣とは定年後の老夫婦で挨拶程度のおつきあいしかありませんが、先日突然うちを訪問し、この部屋を譲ってもらえないか?との申し出がありました。それも○○○○万円即金で払うからどうだ?!と、新築時購入金額よりも高額な金額を提示するんです。
私は突然の不躾な物言いも不愉快だったし、今時ここを中古で出してもそんな値段つかないし、バカにしてるんですか?からかってるんですか?と言うと、そんなことはない、悪い話ではないから考えてくれ、と言ってその日は去ってゆきました。

その後、困惑しながらもこちらからは一切何も言わずにいると、約1週間あまりが過ぎた昨日また、いくらなら譲ってくれるんだ?と聞いてきました。1度ならば悪い冗談で済みますが、2度ともなると、本気なのか?と半信半疑になってきて、こちらも一応家族と相談したのですが、もしそれが事実なら、なにしろ破格の金額を提示しているので、話を進めても構わないとの結論に達したのですが、もしそうなった場合、どんな点に気をつけたらいいのか、どんなトラブルが想定されるか、など教えて頂けませんでしょうか?
A9
 一言で言えば、お住まいの住宅はローンが残っていると思いますので、その抵当権者である銀行に立ち会ってもらうことが、一番簡単で手間もかからない方策だと思います。
理由は、銀行は融資した資金を回収し、抵当権を抹消しなければならない訳で、確実な契約内容でなければ、その契約を了承しません。、抵当権が抹消されなければ、買主も困る訳です。 

 想定されるトラブルはそれで防げるでしょう。

 売却後の譲渡税も居住用住宅でしょうから、利益が3000万円以内であれば、かからないでしょう。
                                                         
2002-12-17
Q10 居住用財産売却に関して居住しなくなってから3年後の年末までに売却すれば、3000万円控除の特例が受けられるそうですが、手付金が年内で、引渡と残金決済が来年にまたがった場合は、どうなるのでしょうか?
A10 譲渡の日とは、
土地建物の引渡しの日(登記、残金決済日)、或いは売買契約効力の発生の日です。どちらを選んでもかまいません。
従って、契約し、手付金を受けた日とすることも当然できます。
手付金が年内で引渡しと残金決済が来年にまたがる場合、年内の譲渡とすることは出来ます。

只、来年の確定申告に間に合うような決済日にしないといけないでしょう。
                                  
2003-11-24

C 不動産を持っているときにかかる税金
Q1 固定資産税、都市計画税等はどのくらいかかるか (固定資産税の概要) 

Q2 土地区画整理組合の保留地を購入しました。登記はまだなのですが固定資産税を市から請求されました、未登記の土地でも固定資産税はかかるのでしょうか
A2 固定資産税は原則1月1日現在の登記名義人にその年の1年分が市町村より課税されます。

さて、土地区画整理事業中の保留地は区画整理組合など事業主の名義であり各個人名義にはまだなってないはずです。
文面から、当該土地は使用収益は出来る状態でしょう。こういう場合は登記が各個人に無くても区画整理組合が個人から徴収する場合と市町村が個人から徴収する場合があるそうです。
組合が徴収する場合は、組合が各個人の分を市町村に立て替えて払っているのです。
この例は市が直接徴収しているのでしょう。
いずれにしても、区画整理事業中という例外の事例では登記が無くても使用収益出来る状態では課税されます。
区画整理事業が完成し、換地処分になれば保留地も正式に各個人名義(登記上も)になり一般の徴収に統一されるでしょう。
Q3 海外に転勤する者ですが、マイホーム貸し付けによる国内における源泉徴収税の徴収方法について
A3 非居住者の源泉徴収税の件
 借り主が法人等(源泉徴収義務者)であれば家賃の20%の源泉徴収した税金を国に納めることになります。したがって、家賃は20%の税を差し引かれてあなたに支払われることになります。
借り主が一般の個人の場合は源泉徴収義務は有りません。よって、源泉徴収の必要はありません。
そこまで、税法は求めて無いということです。したがって、家賃は全額取りあえずはあなたに支払われます
当然ですが、不動産業者の仲介で借り主を見つけた場合も借り主が個人であれば同じです。
 しかし確定申告は必要です。
日本になかなか帰れない場合は親戚など納税管理人を選任して税務署に届け出て、代わりに申告してもらうようにしたらよいと思います。
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6 借地借家の問題

Q1 賃貸借契約書の読み方は
Q2 賃料をめぐるトラブルは

Q3 退出時の賃借人の原状回復義務のトラブルとは

予想を超える原状回復費用を請求され
      
   Aさんは4年間借りていた2LDKのアパートを出ることになり明度しも完了しました。1ヶ月後貸主Bさんから届いた敷金の精算書には、預け入れ36万円の敷金では原状回復費用が不足し、さらに5万円の追加請求をするとありました。明細を見ると、天井・壁のクロス張替え、カーペットの張替え、畳替え、ふすまの張替え、網戸の張替え、鍵の取替え、ホームクリーニングのリフォーム費用とあります。
  Aさんが契約書を確認すると、「借主は明度しをするときには本物件を原状回復しなければならない」と書かれていました。
  Aさん世帯は夫婦2人だけで、大変きれいに使っており、冷蔵庫の後ろの壁が黒ずんでいることとカーペットの一部に引っかきキズを付けた以外は璧や床にキズを付けておらず、リフォームの費用を負担することに納得でませんてした。
 そこでBさんに対し、カーペットの補修費用6万円を引いた30万円の敷金返還を請求しました。
 これに対してBさんは 「借主には『原状回復する義務』がある」と主張して、話合いがつきません。
A3 通常の使用方法であれば負担の必要はなし
 
 このようなケースの場合、どちらの主張か正しいといえるのてしょうか。
 
 借主は明度しに際し、賃借物を原状に回復させる義務を負いますが、ここにいう「原状に回復させる」とは、完全に入居時の状態に戻すということではないということがポイントです。
 賃借物が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしても、そのまま貸主に返還すれば良いとするのが、学説・判例の考え方です。
 従って、このケースの場合、Aさんはカーペットのキズの修繕費用を負担する義務を負いますが、その他については負担する必要がないことになります。
冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)は通常の使用と考えられるので、Bさんがリフォームをするのてあれば、自己の負担で行なうことになり、敷金36万円のうち、Aさんの負担分6万円を控除した30万円をAさんに返還する必要があります。

 敷金精算に関する紛争は、賃貸借をめくるトラブルの中でも一番多く発生しています。 トラブルの原因は、「原状回復」に対する誤った解釈であることか多いようてす。
賃貸借において「原状回復」とは完全に入居時の状態に戻すことではないということを理解しておきましょう。
                                           (財)不動産適正取引推進機構 より


Q4 使い方に関する違反について
Q5 賃借権の譲渡や転貸の問題について

Q6 会社退職を理由に借家契約の更新を拒まれ、立ち退きを要求されるでしょうか。
A6 今年3月から施行の定期借家契約、転勤者が貸し主の借家契約、現在勤務している会社(法人)が借り主の借家契約以外の、一般の借家契約と思いますので、立ち退きを要求される心配は有りません。

一般の借家契約で貸し主が契約の更新の拒絶が出来るのは次の3つしか有りません。
1,賃料の滞納(信頼関係が破壊された状態)
2,貸し主自身が借り主よりその貸家に住まざる得ない事由があること(例えば、貸し主が困窮し他に住むところがなく、その貸家に住むことが借り主と比較して必要性が高いこと・・・・・一般にはほどんと無い)
3,貸し主から借り主への立ち退き料の支払い

以上の理由から借り主の会社退職を理由に更新を拒絶され立ち退きを要求されることはありません。

Q7 新借地借家法とはなに

Q8 借地権と所有権の事について
私名義の土地に親(死亡)の時代から家が建っており、
その家の持ち主が今回、建て直したいと言う申し入れがありました。その家というのが私の土地のど真ん中に立っていて、こちらとしてはいずれ立て直す折に他の土地に移ってくれるだろうと思っていたのですが、相手は借地権と所有権の精算で半分の土地の権利を主張し、あと半分(残りの貸した土地)を買って新しく家を建てたいと考えている様なのですが,こちらとしては突然の話で、土地のど真ん中に他人の土地が入る事は納得できないという事と親から受け継いだ土地を手放すつもりもありません。かと言って自分の土地でありながら、たまたま好意(地代についてもご近所という事もあって税金分程しか頂いていません)で貸した自分の土地にお金を払って地上権を自分名義にするという事も納得できないのですが、一般論として、相手の言うように半分の土地をとられる事になるのでしょうか?
A8
借地権の問題は地主にとっては釈然としない不利な扱いになっています。
借地権+底地(地主の権利)=更地(借地権等の負担の無い一般の土地)という関係にあります。
借地権5+底地5=更地10というような割合になり、税務署で借地権割合は調べられます。

ご質問の、土地を取られることにはなりませんが、上記の負担は永久に続いて行く訳です。
従って、お互いが完全な更地にしたい場合、借地人は底地を買い、地主は借地権を買えば良いわけです。
但し、底地を売る、借地権を売るということは、強制はできませんので、相手が了解した場合になります。
ですので、意に反して底地を売ることは無いわけです。

それでも、借地人が建物を建て直すことには、了解しなければならないでしょう。
その場合、建物建築の承諾料や地代の値上げ等も要求できると思います。
その承諾料は更地の時価の10%位が多いようです。

どうしても、話し合いでまとまらない場合は裁判所に調停してもらうことになるでしょう。
そういう例もまた多いようです。
                                     
2003-02-15
Q9
一戸建ての借家に住んでいます。夫婦で自営業をやっており、雨に濡れると壊れてしまう機材が沢山あるので、庭に少し大きな物置を造ることにしました。その旨は不動産屋の社員に一言いってあったので、なんなく作り始めました。完成してから数ヶ月後、大家さんが怒鳴り込んできました。「勝手に造るな」と。不動産屋に断ってあったため、とても驚きました。撤去しろと言われていますが、制作費に数十万もかかっており、生活を維持するためにはかかせない物置。撤去するべきなのでしょうか?
A9
借家人が敷地を使用する権利は借家権に付随的なものと考えられます。
住まいの通常必要とされる範囲に限っての使用権で、プレハブのような収去が容易な材料で物置を造ったりすることは、権利の範囲内とみてよいと思います。
敷地に空きの部分があるからといって、新しい家を建てて良いということではありません。

さて、本件の借家契約の内容にもよりますが、借主が造られた物置が収去が容易で、借家の使用を介しての間接的性格のものであるか否かがポイントだと思います。

借家の性格、物置の程度で問題も変ると思います。
家主さんの承諾を取って物置を造るのが良かったのですが、借家の付随的使用で、借家契約が終了のときは、撤去しますということで、了承を得られたら良いと思います。
物置の程度が収去が容易で常識的であれば、収去の必要は無いと思います。
                                                          
2003-08-04
Q10 自己名義の土地建物を所有しているのですが、知人に賃す予定にしています。
知人でもありますので、個人間で賃貸を行おうと思っています。
そこで、賃貸するにあたっての留意事項等々や、不利益を被らないための必要策等がありましたらお教え下さい。
A10 貸家賃貸借の場合、その持ち主がその貸家を、将来自己使用 (身内の使用)の必要があるかどうかで、考えが変わるのだと思います。
貸家(アパート)の借主は、普通の賃貸借契約であれば、借家権という 権利が発生します。家主が任意に契約の解約或いは契約の更新を拒絶 出来ません。借主が自発的に、契約を終えて退去して呉れれば、問題はないのですが、 家主からの契約更新の拒絶は、正当事由が必要になります。 正当事由が認められるのは稀で、その補強手段として、立退き料の支払い 等が発生します。

将来とも、ずっと貸し続けるのであれば、何の問題もないのですが、 ある時期に自分で必要となる場合は、定期借家契約が良いかも 知れません。
定期借家契約は家主は賃借人に対し、契約書でこの契約は「定期借家契約」 であり、更新の無いことを明示しなければなりません。 繰り返しますが、通常の「賃貸借契約」では、正当な事由が無い限り、家主から 契約更新を拒否できませんでしたが、「定期借家契約」では、もともと更新の無い賃貸借契約です。
ただし、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に家主から再契約をしない旨の 通知がない場合は、「再契約」というかたちで契約を続けることができます。
以上、知人ということで、どう判断されるかはあなたの判断によると思います。
                                                      
2003-09-02
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Q11私は現在借地に住んでいますが、今度20年の更新が来ます
先日地主さんから地代の値上げと、更新料の請求が来ました。更新料とはどの位が相場なのでしょうか。
A11地代の更新料は法律的な根拠は無く、支払わなくても 更新が出来なくなることはありません。
また、決まった額があることもありません。地域によってもかなり差があるようです。
更新料は例えてみれば、町内会の祭りの寄付のようなもので、支払う人の考えに多く左右されるようです。
只、地主と長い付き合いで、良好な人間関係を維持して 行こうとの考えから、お互いの話し合いで決められている ようです。
一般には、地主が時価の10%位を要求し、実際には 3〜5%位で決まる事が多いようです。
                                                   
2003-10-04
Q12地代の算出方法をおしえていただきたいのですが。巷では土地の価格の1.2%〜2%が年間地代とか耳にするのですが。自営をしておりまして借地で建物は自分の物です。
1.2%とか2%の根拠を教えていただければ。借地の相場とやらがわかりません。
14坪足らずの土地で年間28万円って高い気がしてなりません。ちなみに土地代は路線価格?とやらで1坪75万円とのことです。それと借地が契約更新です。更新料はどのくらいな物なんでしょう
よろしくお願いいたします。
A12地代算出の根拠は金利です。借地契約に権利金を支払っていれば、その分地代も下がることになります。
現在の金利ですと2%位というのは妥当ではないでしょうか。只、地代は契約内容、契約の時期、契約の経緯、などによりバラツキがあります。
以下のように法人が権利金を取らないで土地を貸す場合は6%とし、それ以下の地代ですと、課税されるということも、参考になるでしょうか。
「法人が借地権の設定により他人に土地を使用させる場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときには、権利金の認定課税が行われます。しかし、権利金の収受に代えて相当の地代を収受しているときは、権利金の認定課税は行われません。この場合の相当の地代は、原則としてその土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度です。」
更新料についてはA11の通りです。
尚、更地価格は公示価格や路線価を参考に決められるようです。                
2004-03-09
Q13遺産相続した土地が3人の共有名義になっています。土地有効活用で今ある家を解体して事業用借地権設定し駐車場にして収益をと思っています(土地だけ賃貸し、運営は一切業者が行う)。3人のうち1人が反対し、契約するなら裁判にかけて契約破棄の手続きをするとのことですが、強引に契約して話を進めたら裁判に負けますか?(共有比率3:3:4で反対者は3)
A13民法に共有物の「変更」は共有者全員の同意が必要とされ、共有物の「管理」は持分の過半数で決することが出来るとあります。
共有物を新たに賃貸することは、共有物の「変更」にあたるものと解されているようで、共有者全員の同意がなければ賃貸借契約を締結しても、その契約は無効のようです。
今回の賃貸が共有物の「管理」とされれば、持分の過半数の賛成で、賃貸が有効になる訳ですが、残念ながら難しいのではないでしょうか。
                                                        
2004-05-15
Q14 5年前に「貸店舗及び住まい」として賃貸契約を結び、来年の2月に更新時期を迎えます。最近になって、大家から建て替えなのか「更新はしません、出ていって欲しい」と言われてしまいました。資金を借りて貸店舗をリフォームし理容店を開き、ここにきてやっとお客様が定着したのに、出て行ってくれと言われ、このまま泣き寝入りしなくてはいけないのでしょうか?あと5年更新するなんて無理なのでしょうか?住むところも困りますが、新たに貸店舗探しや、理容店にするためのリフォーム代等の資金も無くとても困っております。何か良い案がありましたら教えて下さい。
A14 
 貸主の都合で建物賃貸借契約を貸主が更新しないことは出来ません。平成12年に定期借家契約制度が出来ましたが、それ以前の契約ですので、当然その制度は該当しません。
従って、貸主の要求で、立ち退く場合は、立ち退き料等が貸主に請求出来ます。その算定は、リフォーム代や、理容店の営業権、引越し代等になると思います。
相談相手としては市町村の法律相談等に相談されたら良いと思います。
                                                          
2004-07-27
Q15 敷金礼金についての質問ですが。敷金と礼金は、一緒ですか?不動産屋で、はじめの説明で、敷金が25万と言われたので契約したのですが、後になり敷金ではなく礼金でした。といわれ、でも敷金と礼金は一緒なので大丈夫ですよ、といわれました。しかし、用語を調べていると全然違いますよね?家を出る時の修繕費は、何処まで修繕したらいいのですか?たとえば、壁紙から、畳からという風に・・・・
A15 
 礼金と敷金(保証金)は違います。礼金は、借主が支払ったら戻って来ないものです。敷金は預かり金で、原則借主に戻って来る性質のものです。
退去時の修繕は、借主が居住中に故意、又は過失で、壊したものや汚したものの修繕です。通常使用や経年変化で汚れたものについては、貸主の負担になります。
上記の内容以上の借主負担の特約は、借主が通常以上の負担を負う意思表示があることと、その特約が暴利的でない客観的な理由が存在することが必要です。硬い言い回しですが、現実には有りませんよね。
入居時の部屋の現状を写真や一覧表で確認しておくのが、良いと思います。
                                                          
2004-11-05
Q16 土地(家屋)の賃貸についてご相談します。
2階建て家屋の1階を駐車場として貸していましたが、現在は空いています。今般ある会社が、積み荷の荷さばき場として賃借したいといってきました。当該土地家屋は都市計画道路にかかっており、将来は行政に買収される予定です。従って営業権を発生させたくありません。このような場合どのような契約の仕方があるのでしょうか。
また、駐車場部分は歩道に対して緩やかな斜面になっているので、平らにすること、トイレを作ること、これらを家主の負担でやって欲しいと言われています。敷金は、払うとのことですが、こういう造作は家主の負担でしなければいけないのでしょうか。
A16 定期借家という契約があります。
これは、期間を決め、更新をしないという契約です。

要点は
1、文書での契約(当たり前ですね)
2、期間の満了を以って終了するもので、更新することは出来ない「定期借家」であることの明示。(再契約は可能)
3、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主から借主に賃貸借が終了する旨を通知する。

以上の内容で契約すれば、営業権等の発生はないと思います。

造作等の負担は契約の自由・自己責任の立場から、賃料や敷金等を考慮して決められものと思います。誰が負担するという決まりはありません。

ご参考までに、宅建協会の定期建物賃貸借契約書(事業用).pdf をお送りしますのでご参考にしてください。
定期住宅賃貸借契約書.pdf                               
 2007-03-08 
                            
Q17 現在、事業のために借地を探しています。(見つかりつつあり、現在は月極め駐車場になっています。)借地料の相場につき教えてください。
A17 借地料は基本的には地主と借地人の合意した値段で決められるものです、当然ですね。
また、地域性やその慣習にも影響されます。従って、相場は物件所在の近隣の不動産会社等にお聞きになるのが
一番でしょう。

事業用の借地ということであり、事業用定期借地について、述べてみます。年額地代として現況地価の2〜2.5%相当額に公租公課等を加算した金額が目安かと思います。利回りは金利水準、現況地価は公示地価や路線価が参考になると思います。尚一時金等を支払う場合はその分毎月の地代も安くなります。

又、青空駐車場として使用する場合を地代の下限とし、高収益のあがる建物を建てる場合を上限とする考えになるでしょう。

一般の借地権設定は現在稀ですし、それこそ地域性に依存しますので近隣地域の類似条件を参考にすることになると思います。
2009-01-29

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7 競売不動産

Q1 競売不動産とはなに
Q2 どうやって買うのか
Q3 買い受けの注意点とはなに

Q4 よく競売物件は市場価格の7掛けである、と書かれていますが、どうしてそうなのですか?
銀行の担保掛け目と何か関連でもあるのですか。相場をかなり下回る物件の、理由として非常に多いものも教えて下さい
A4 不動産競売の最低価格は
不動産鑑定士が裁判所の依頼を受け算出します。それは評価時点の価格いわゆる時価です。
ご指摘のように最低価格は時価の6割から7割のように思われます。
それは算出時価を以下のような理由で修正するからです。競売市場性修正といわれるものです。。
1,買い受け後返品、取り替えができず、品質、機能や引き渡しの保証等のサービスが期待できない。
2,代金の分割払い、銀行ローンの利用等についての便宜が少なく、現金一括払いをしなければならない。
3,保証金として、最低売却価格の20%にあたる金額を前納しなければならない。
4,代金の支払いと目的不動産の引き渡しとの間に、同時履行関係が保証されない。
5,一般の不動産と比べ手続きが複雑である。
6,所有者の意思に基づかない売買である。
7,情報の提供期間が短い。
8,心理的抵抗感がある。
よって最低価格は算出時価の6〜7掛けになります。
銀行の担保掛け目とは関係ありません。

さらに相場を下回る理由として
物件明細書に「賃借権の存在」「引き渡し命令が出ない」「件外物件が存在する」「再建築が出来ない」などの趣旨の記載が有る場合です。表現は独特の言いまわしになりますので注意して下さい。
Q5現在、賃貸の一戸建てに家族で入居しています。先日裁判所の執行官の訪問があり、大家さんの破産によりこの物件の抵当権が発効し、競売にかけられることになった旨知らされました。
現況調査とのことで今週末に再度不動産鑑定士と一緒にくるそうで、その際に「借家契約などに関する回答書」を渡すことになっています。
その際に、私たちの権利について主張したいことがあれば別紙に記載するように、とのこと。
実際に競売が始まるのは早くて来年2月くらいだそうですが、私たちはどういう権利を主張できるのでしょうか。
現在この物件に入居して約2年半で、家賃は遅滞なく収めています。
A5貸家に入居されて、2年半ということですが、この貸家に、入居時に抵当権が設定されていなければ、今回の競売の落札者に対し借家権を主張し、立ち退く必要はありません。只、稀なケースでしょう。

抵当権設定後の入居の場合、期間が3年以内の賃貸借契約であれば、その期間内は落札者に対しても賃借が認められることになります。仮に、2年契約であれば、2年経過で自動更新され、残りが1年半あるということになり、この期間は立ち退く必要はありません。

「権利について主張したい事」とは、賃貸借契約書をありのまま見せる事だと思います。そうすれば、裁判所が内田さんの権利の内容を判断してくれます。

一般に、賃借人に何の権利が無くても、落札者は引越し費用等は支払うようです。短期賃借権が認められ、賃借期間前に立ち退くのであれば、一層の立ち退き料を請求出来るでしょう。

尚、短期賃借権制度の廃止の法律が成立しましたが、施行が先で今回のケースには当てはまりません。
                                                       
2003-11-27

8 資金運用に関する相談

Q1 現在金融商品のいろいろ

Q2 ポートフォリオの組み方、考え方
A2  ポートフォリオとは、各種資産の組み合わせをいいます。この場合金融資産と不動産など実物資産すべての資産を含む「資産ポートフォリ」といわれます。
一般的にはモダンポートフォリオ理論に代表される「運用ポートフォリオ」といわれるもので金融資産運用のために構築される。リスクの最小化とリターンの最大化を主な目的に、分散運用による資産運用ニーズを最も適切に実現することのできる資産構成をいいます。
その為、金融商品の種類別分散、投資時期の時間的分散、購入商品の国別・通貨別分散が考えられます。
個人のポートフォリオとしては、@安全性、A収益性、B流動性、C金利商品の内訳(固定金利商品と変動金利商品のバランス)、D 満期構成、E中途利息・配当金等の有無、F保険機能の有無、G税金などが留意点になります。
一歩話を進めると、長期的にみて物価上昇を下回る利回りの預貯金は元本保証・確定利回り商品といえと゜も危険であるという考えで、その運用を考えることでもあります。

Q3 投資信託の見方

Q4 不動産投資信託(J−REIT)への投資を考えているのですが、どんなリスクがあるのでしょうか
A4 不動産でも分散投資によってリスクを低下させることができますが、分散投資された不動産投資のリスクについては、未だデータは少ないものの、株式(たとえばTOPIX)よりもやや小さい程度のリスクがあるようです。不動産投信の組み込み物件の評価の仕方によってはこのリスクが短期間では見えにくい可能性があります。もちろん、景気や不動産需給などによる賃料収入・不動産価格変動のリスクや、個別の物件のリスクがあり、さらに不動産投信を組成している会社の方針の変化等によるリスクも考えられます。また金利の上昇もリスク要因になります。

不動産投資信託は、投資対象として不動産を考えた場合に、分散投資が難しいことを解消するメリットのある金融商品です。他方、デメリット、或いは注意点としては、まず不動産の評価価格は上場株式のように明確ではないので、個々の組み入れ不動産物件の価格が正確かつ頻繁に評価されているかどうかといった問題があります。
 また、そもそも不動産投資信託を販売・運用する会社の親会社に当たる不動産会社や商社などが、不動産投資信託を販売したい意図を考える必要があります。リスクに見合うリターンがあると想定される物件があれば、彼等自身が保有したいはずですし、どの物件を組み込むかについて、運用側の意図と戦略が大いに働く可能性があります。たとえば、初期にはいい物件を入れて魅力的に見せておいて、資金が集まってからいわば在庫整理のような意図を持って彼等の保有対象として不要な物件をファンドの中に組み入れようとしている、という可能性も警戒する必要があります。これは、組み込む対象に関する情報の格差が、運用・販売側と投資家の間であまりにも大きいので当然気を付けなければならないポイントでしょう。
 投資対象としての不動産投資信託の評価のためにはもう少し時間が必要であると思われます
                                                日本FP協会編 山崎元氏
2003-08
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9 資金調達に関する相談

Q1 住宅ローン融資の上手な受け方とは
A1 住宅ローンを借りるときは、金利が低く、長期返済が可能なもの、が優先になります。現在ののような低金利時代では固定金利も重要な要素になります。固定金利という点で公庫融資・年金融資(公的融資)が優位になります。但し中古住宅の場合は公的融資は返済期間が短くなるので長期で返済できる銀行ローンが実際は利用し易くなります。そこで、ローンの組み合わせとしては、公庫融資、年金融資、社内融資・財形融資、自治体融資、民間融資になります。
例えば公庫融資、年金融資を受ける場合は、前年年収・厚生年金或いは国民年金加入期間・建築費・建築面積・建築地域などいろいろな条件があるが基本的には誰でも借りられます。
少々煩雑ですがいろいろな条件を入れるとローンのシュミレーションをしてくれる住宅金融支援機構のサイトもあります。
また、手軽にできる民間住宅ローンのシュミレーションサイトもあります。

Q2 現在の私はどのくらい住宅ローンを借りられるか
Q3 老後の年金活用法
Q4 老後の生活資金調達法
Q5 その他の資金調達法

Q6 この度、区画整理事業中(換地処分はしておりません)の区域内の中古マンション(1部屋)を契約しました。当然銀行でローンを組もうと考え、事前相談を2つの銀行に出しましたが、敷地の一部が保留地だということで難色を示されております。一般的に銀行では保留地を含むマンションというのは融資してもらえない傾向にあるのでしょうか?
ちなみに売主さんは住宅金融公庫で融資を受けこのマンションを分譲時に購入したようです。一般的な見解で結構ですので宜しくお願いいたします。
A6
区画整理地の保留地は地番が無く、抵当権が付けられないので、金融機関は土地だけの融資には難色を示すことが多いようです。
保留地だか、その上に建物が建っておれば、建物には抵当権を付けられるので、その土地建物の融資をする銀行はありますし、しない銀行もあるようです。
マンションとなると、建物の比重が高く、土地は敷地権として、借地等の場合も有る位で、融資をし易いと思うのですが。
住宅金融公庫は出している訳で、一般には融資をする銀行は有ると思います。
                                                         
2004-11-21



10 相続対策

Q1 相続手続きにあって、まずすることは、そしてその後の流れは
A1 相続手続きを始める場合にまずすることは、遺言の有無の確認です。遺言が有った場合はその確認です。遺産分割は遺言によって左右されます。
次に残された遺産がどれだけ有るかの把握です。それは相続放棄・限定承認が相続があったことを知ってから3ヶ月以内の申し出が必要だからです。
また、残った遺産が一定以上(基礎控除以上)有った場合は10ヶ月以内に申告・納付をしなければなりません。
以下、具体例を数字をもって示してみます。
例えば 妻と子2人(長男、長女)の3人の相続人を残した、次の遺産等(評価額)の場合

a 預貯金                    10,000万円
b 生命保険                   5,000万円
c 退職金                     4,000万円 
d 土地(居住用200u)             9,000万円
e 家屋                        400万円
f アパート敷地                 5,000万円
g アパート建物                   700万円   
h 借入金                     1,000万円
i 葬式費用                       300万円

1,課税価格の計算
a 10,000万円+(b 5,000万円-500万円*3人
+(c 4,000万円-500万円*3人)+d 9,000万円*(1-0.8
+e 400万円+f 5,000万円+g 700万円−h 1,000万円
−i 300万円=22,600万円

b 生命保険金等の控除
c 退職手当金等の控除
d 小規模宅地等の軽減
f 貸家建付地評価=
更地価格−借地権割合*借家権割合

2,課税遺産総額
22,600万円−(5,000万円+1,000万円*3人)=14,600万円 

◇基礎控除
3,相続税の総額
妻        14,600万円*1/2*30%-520万円=1,670万円
子供それぞれ 14,600万円*1/2*1/2*25%-270万円=642.5万円
1,670万円+642.5万円*2人=2,955万円

◇法定相続分
◇相続税の税率
4,各人の算出税額(実際に取得した相続財産
妻          2,955万円*4/8=1,477.5万円
長男         2,955万円*3/8=1,108.1万円
長女         2,955万円*1/8= 369.4万円

よって、納付税額は以下のようになる。
妻                      0円(配偶者の税額軽減)
長男               1,108.1万円
長女                369.4万円
計                 1,477.5万円
◇配偶者の税額軽減、
取得した相続財産が法定相続分以内か16,000万円までのいずれかは無税。

Q2 相続人と相続分の関係
Q3 遺言と遺留分の関係
Q4 遺産分割はどうするか
Q5 相続税の対象となる財産とは
Q6 配偶者税額軽減とは 

Q7よく賃貸マンションを建設して保有した場合、相続評価上、固定資産税評価額から借地権割合を引いた金額となりおおいに税制メリットがあると聞いています。
この賃貸の場合の借地権割合控除というのは、投資で既存・新築マンションを購入して賃貸した場合にも適用されるのでしょうか?それとも自分で土地を活用して賃貸住宅を建てた場合のみに適用されるものなのでしょうか。
A7相続税の評価額は

土地は路線価(相続税評価額)、建物は固定資産の評価額になります。

土地(更地)の上に建物を建て貸しますと、その土地の評価は貸家建付け地として評価されます。
路線価×(1-借地権割合×借家権割合)の式です。
例えば当該土地は、借地権割合0.6、借家権割合0.3のように決められています。その地区の税務署で分ります。
上の式から大体、路線価の2割程評価が下がるということです。

建物の固定資産の評価額は請負価格(実勢価格)の60%位です。

従って、土地で2割、建物で4割程の評価減になる訳です。

既存でも、新築でも考えは同じです。

この投資を借入金ですれば、債務と評価額の差が課税価格の減になり、相続税のメリットになると言われました。

しかし、その相続対策も現実の収益が上がらなければ、何にもなりませんから注意が必要です。
                                                     
2003-11-19
Q8 私の近所に親の土地、建物がありますが、事情があって私の名義にしたいと思っています。時価は2000万円程度と思いますが、親子ですので価格は自由に決められると思うのですが、極端な話10万円で売買することは可能でしょうか。10万円は不可能と思いますので、最低価格はどれくらいでしょうか。また、売買にかかる税金等はどれくらいかかるのでしょうか。
A8
  親子間の不動産の売買は時価が原則です。他人同士ですと、売買価格の設定は自由で、時価の半値以下にならない限り問題にはなりません。
親子・親戚間の売買には、贈与の可能性が有ると税務署では見る訳です。従って、売買価格は時価でなければなりません。時価とは、税務署に行くと、路線価(相続税評価額)があり、それが目安になります。税務署員に率直にこの位の価格で売買は大丈夫か聞いたらよいと思います。親切に教えて呉れるはずです。

譲渡した場合の譲渡税は売買利益の20%(所得税15%,住民税5%)です。譲渡の場合、税務署は現実のお金の流れに注目しますので、その流れを説明出来るようにしておくことが大切です。

現実的には、相続時精算課税制度を利用されたら、如何でしょうか。一定の要件はありますが、2500万円までの贈与は、課税されません。
その代わり、相続時に当該贈与財産が、相続財産に加えられ、相続税が発生することになります。只、相続の総財産が、課税額に満たないときは当然課税されません。

                                                      
2004-07-24

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11 不動産の有効活用

Q1 不動産所得と損益通算とは
Q2 特定事業用資産の買い替えとは
Q3 固定資産の交換とは
Q4 土地の有効利用方式のいろいろ

Q5 今後の不動産市況の見方

A5 論陣・論客 A5「不動産が値上がりする!」との意見

12 その他何でも

Q1 隣の敷地との境界線に塀を設置したいのですが
Q2 隣の敷地が50センチ程高くむき出しなので崩れる心配の無いようブロツクなどで土留めをして欲しいのですが
Q3 仮換地、換地とは何のことですか 
Q4 私道所有者の一人が私道をふさいでしまおうとしている

Q5 建築条件付きの土地を購入するときの注意点は
A5建築条件付土地売買契約とは...
土地売買契約後3ヶ月以内に、売り主と建築請負契約を結ぶ事を条件に土地売買契約を締結することす。
この3ヶ月の期間内に建築しない事が判明した時、土地売買契約は白紙となり支払った金額は全額返還されます。
この3ヶ月の期間はあらかじめ短縮も延長も出来ません。
短縮の場合は建て売り住宅販売そのものと考えられ宅建業法違反となり、
延長の場合は独禁法の不公正な取引方法に該当すると考えられるからです。
3ヶ月の期間が設定されたのは建築設計協議には少なくとも3ヶ月間位はかかるでしょうとの考えからですが、3ヶ月より短期に納得し請負契約が成立するのは何らかまいません。
いずれにしても建築条件付土地売買契約であれば、請負契約は十分納得してからにして下さい。
尚、建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売り主とその代理人です。

建築条件付土地取引』に関しては、2003年(平成15年)4月10日付、社団法人首都圏不動産公正取引協議会による構成団体長宛通知、および7月23日付「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」の改正により、次のように取り扱われることとなりました。
  • 建築工事請負契約の締結期限には期限を設けず、当事者(土地売主と買主)の自由意志による。(従来は3か月がめど)
  • 建築工事請負業者に制限を設けず、当事者の取り決めによる。(従来は売主やその代理人に限定)
したがって今後は、土地の売買契約締結後6か月以内、1年以内、3年以内などの請負契約締結を条件とすることも可能です。また請負業者についても、「売主」「売主指定の業者」「売主が指定する数社の中から選択」「買主の自由選択」などのパターンが考えられ、いずれの場合も土地売買契約時の当事者間における取り決めに委ねられることになります。(広告段階で条件提示されるケースが多くなるかと思います。)

また、このような土地の広告や契約をするにあたり、売主や仲介をする宅地建物取引業者は、「取引の対象が土地であること、条件の内容、条件が成就しなかったときの措置の内容」などを明記しなければなりません。

当事者の自由意志による部分が多くなったとはいえ、建築条件付土地売買にあたっては「取引の実質的内容がユーザーの積極的な注文・指示による建物の建築請負契約」であることが大前提であることに変わりはありません。

したがって、次のような場合は「広告開始時期の制限」などに照らし合わせ、業者の違反行為とみなされるおそれが強いもの(あるいは完全な違反行為)ですから注意が必要です。
  • 土地の売買契約と建物の請負契約を同時に行うもの
  • 建物協議期間が短く(3か月未満)、事実上建物の内容や価格等があらかじめほぼ確定しているとみなされるもの
  • 建物の設計が完了していつでも建築確認申請できるような状態で、土地販売の広告や売買契約を行うもの
  • セレクトプランなどで、選択の余地が少なく実質的にユーザーの意思が反映されないもの
                                                All about japan さんより
    2004-04-04
Q6 最近よく耳にする「不動産特定共同事業法」の内容をお知らせ下さい。
A6 不動産特定共同事業法は平成6年制定、同7年4月1日に施行されました。

この背景は、昭和62年に不動産小口化商品といわれるものが、国民の資産形成の多様化に資すとか
都市開発事業等の大規模・長期の資金調達の一手段として有効であるとか、期待され登場しました。

しかし、平成3年頃から不動産小口化商品(いわゆる不動産特定共同事業)は
1,その契約内容や不動産取引の情報開示の不備
2,分配されるべき収益が他の事業に流用される
3,経営基盤の脆弱な業者が倒産し投下資本が回収できない
 など問題が発生してきました。

 こうしたことから、不動産特定共同事業の健全な発達を図るには、投資家がその自己責任において安心して投資出来る市場を提供するための必要最小限のルールの整備が必要となり冒頭の法の制定になりました。

 概要は、
対象となる事業は、投資家(事業参加者)から提供を受けた財産を不動産取引により運用し得られる利益を分配する契約形態をもつものです。その収益を分配する行為または契約の締結の代理若しくは媒介であって業として行うものが不動産特定共同事業です。
 不動産特定共同事業を営むものに許可制度を実施して、業者の責任を明らかにしていすます。
また、投資家の損害を防止するために適正な情報の開示などの措置を講じています。

また、この平成12年9月建設省の告示で不動産投資顧問業登録規定が制定されました。
この規定も不動産特定共同事業と密接に関連し、不動産投資顧問業の健全な発展を図り、もって投資家の保護を目的としています。
Q7
 父が数年前購入し駐車場として商売している土地があるのですが、昨年暮れ父が病で倒れ、残された我々家族は駐車場の修繕等の不動産屋との厄介なやりとりに辟易し、母と「もうこんな手の掛かる土地は早く売ってしまおうね」と言っていました。
そして先日退院してきた父に早速そのことを伝えたところ「あそこは思い出の土地だから手放す気はない」とのこと。
でもまたいつ入院するかも分からず迷惑が掛かるのは我々なので、父の反対を押し切り私が売却の手続を始めました。
すると数日後、父が「実印と印鑑登録証を隠しといたから、もう売りたくても売れないよ」と言うのです。
今後の手続は私が全部やるつもりなのですが、やはり父の言うように購入契約時の実印がなければ、どうしようもないものなのでしょうか?
不動産屋に事情を話したとしても、何ともならないものなのでしょうか?
A7
 まず、日本の法律ではたとえ、夫婦、親子でも財産は所有者個人もので、妻や子がお父さんの財産を無断で譲渡することは出来ませんし、ましてその意思に反して出来ないのは当然です。

譲渡には所有者の実印とその印鑑証明と権利証が必要な訳ですがたとえそれが揃って譲渡の手続きが出来たとしても、後でお父さんが売る気は無かったと言い出すとその譲渡契約は無効になります。

従って、お父さんに売る意思が無ければ、お父さんに無断で譲渡の手続きが出来たとしても後で契約が無効になる可能性がありますので、止めた方が良いと思います。
あくまでも、お父さんを説得してからにしてください。                          
2003-03-23
Q8
 ある不動産会社と、現在賃貸契約を交わす直前まで来ています。その過程で、保証人である親から、印鑑証明とその他の書類を直接業者に郵送してもらいました。

ところが、その書類の中で印鑑証明だけが封筒に入っていなかったと業者から言われ、再度印鑑証明を送ってもらいました。親が印鑑証明を入れ忘れたということももちろん考えられますが、仮に印鑑証明がきちんと届いていて、業者がそれを「届いていない」と嘘をついて悪用されたとしたら、と考えると不安になります。

最初に郵送した際に本当に印鑑証明が入っていたかどうかを確かめるすべはありませんが、悪用を最小限に防ぐために何とか対処をしたいと考えています。どのような対処をすればよいでしょうか?
A8
 印鑑証明書はその証明した実印と一体で効力を発揮します。印鑑証明書だけでは何の効力もない訳です。
従って、その実印を押す文面が大切です。他人に押させず、必ず自分で文の内容を確認し、納得して押す必要があります。
実印を押した白紙委任などが一番危険でしょう。

 今回の場合、追加で何枚印鑑証明書を送っても、実印を押した文面以上の効力は発生しません。
実印を押した文面を確認し、以後も実印を押す文面は必ず御自分で確認して押して下さい。  
2002-12-24
Q9昨年の暮に,新築のマンションに引っ越しました。契約時昨年10月ごろ,我社は,「コネがあっても一切値下げしてません。」という業者の言葉により定価で購入しました。ところが,今年に入ってからの契約者が、なんせここ最近入居した人たちは,値下げしてもらって入っています。その値引き額が,なんと500万円。
一億ほどのマンションならともかく,2000から2500万円主体のマンションなんです。少し早く入居しているグループのなかには、「もし値下げしたら,差額を返金いたします。」と業者に言われた家も有るんです。それも数軒。しかし、絶対値下げしない&差額返金しますというのは、口約束にしか過ぎず,書面にて残している証拠というものがどこもありません。こんな状態で,業者に返金を要求するには,どのように行ったら,良いのでしょうか。
A9「売れ残りマンションの値引きは違法か」という以下のような平成8年2月判例が有ります。
 
 購入者の原告が分譲業者は値引きをしないと約束をしたのに、値引きをしたのは債務不履行で損害賠償の責務を負えとした。
 裁判所は、それは販売員のセールストークで、売買契約書にはなく、契約の一部とみることは困難であるとした。
 また原告は、分譲業者は信義則上自らの行為によってマンションの価格を下落させない義務を負っているとし、この義務に違反した行為は債務不履行及び不法行為に当たるとした。
 裁判所は値引き販売は販売開始から1年経過後に行われたもので、値引率も1割から1.5割であるからそれ程不当なものであると言えない、としています。
 
 以上、判決は分譲業者に法的責任は無いとしました。

 しかし、判決内容から、程度によっては分譲業者の敗訴も有り得ます。それは、当初の販売価格が、その当時の不動産市況に比較して著しく高く設定され、セールスの詐欺的話術で販売された場合です。

 今回の例の場合、引渡し後数ヶ月後の値下げで、値引き割合も大幅であれば返金の請求も可能だと思います。

只、訴訟ということになれば弁護士を頼まなければならないでしょう。
                                                          
2004-03-20
Q10
 賃貸していた部屋の住人が部屋で自殺してしまいました。親族の方々が内装のやり直しを請け負ってくれるとのことなのですが、今後新しい住人が入るかどうか心配です。この場合、新しい住人が入るまでの賃貸料を損害補償として、親族の方々に請求することはできるでしょうか?
それとも、もう古く小さい物件ですので取り壊してしまって、その費用の一部を負担していただく方が良いでしょうか。
A10
 一般に事故(自殺・殺人等)のあった物件の入居や売買は難しいのが現実です。
宅地建物取引業者が仲介(賃貸でも、売買でも)する場合、その事故を告知しなければならならことになっています。
そうしますと、商談が成立しないことが多いのです。以上から、取り壊しの方が良いのではないでしょうか。
その費用や取り壊さなければならなら損害を請求することは出来ると思います。
                                                       
2004-04-17
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Q11
 土地購入の際、司法書士に支払った額が異常に高いのような気がするのですが、相談にのってくださるよう宜しくお願い致します。支払い金額は支払う前日に急に現金で明日持ってくるように言われて、支払い額に対する判断のしようもなく、強制的に支払わされたものなので、公正な取引額ではない様な気がしてなりません。
A11
 司法書士の手数料が高いと感じられたと言うことですが確かに、前日に現金を持って来るようにということで、強制的に取られた感じがするのも当然です。
司法書士の報酬額は決められておりますが、上限が決められているということです。
今回の手数料も、決められた範囲であるとは思います。立会いや日当交通費等は、特別な請求理由があるのでしょう。
只、最近は自由競争ということで、手数料も若い司法書士程、勉強してくれることが多いようです。
また、銀行から紹介の司法書士は比較的高い(上限一杯ということ)人もいるようです。
私共では、手数料の明細は見積書という形で、せめて1週間前には見せて貰うようにしています。
今回の場合も、見積書という形で、前もって分かっていれば、高い感じも無かったのかも知れません。
                                                          
2004-05-01
Q12下水を流す排水管を、30年以上隣りの土地を経由して、市道の側溝まで通しています。土地の勾配上の関係で土地の購入時からそのようになっていましたし、他に有効な方法はありません。このたび隣りの人が土地を売る事になり、新しい所有者にも継続して配管を敷設したままの状態にしてもらわなければ当方は困るのですが、現状について説明はするが継続して使わせることを新しい所有者に強制することはできないと言われ、売買の為の境界確定を保留した状態にしています。当方としては新しい所有者になる前に、用水地役権を登記したいのですが、どのようにしたらよいでしょうか。
A12
 民法に囲繞地通行権の規定があると同様に、隣地の土地又は地中にガス、上下水道、電気、電話等の配管、配線を要求する権利の存否の問題と思います。
判例では、民法の相隣関係に関する規定と下水道法11条を類推適用して、その設置を認めるのが最近の判例・学説のようです。
そのことを念頭に、現所有者に地役権の登記をしてもらえば、確かに安心でしょう。地役権の登記は現所有者の印鑑証明書と実印を用意してもらい、司法書士に手続きをしてもらうことになると思います。
只、登記をしなくても、新所有者に対しても配管設置の権利はあると思います。
                                                         
2004-06-26
Q13 現在入居している賃貸マンションが、競売にかかっており、不動産屋から任意で買わないか?と言われていますが、妙に安い気がするので自殺物件かどうかこちらで調べることは可能でしょうか?宜しくお願いします。
A13
 不動産業者は不動産物件の売主になる、或いは仲介をする場合に、当該物件に事故(自殺や殺人或いは火事等)が有った場合には、買主にその事を告知しなければならない事になっています。
従って、不動産業者によくその辺の事を聞くべきでしょう。不動産業者が知らないでは済まされません。調査義務違反になります。また、ご自分でマンションの周辺の人々に聞くべきでしょう。
警察はプライバシーの問題として教えて呉れません。
                                                         
2004-07-08
Q14 高圧線の脇の土地を購入予定です。手付金を払い、銀行の審査も通り、引渡しを待っているところです。ただ最近知ったのですが、高圧線の電磁波などの影響で、小児白血病や、がんを引き起こすという話を聞きました。このような話は不動産屋さんならば知っているのでしょうか?重要事項説明でも受けなかったのですが、どうしても気になる場合、契約解除は出来るのでしょうか?
A14
 高圧線が敷地の脇を通っているということですが、契約前にはそのことに気付かなかった訳ですね。
契約の前に不動産業者は重要事項説明書で嫌悪物が近くにある場合は、その嫌悪物を、高圧線下の地役権がある場合はその地役権を説明しなければなりません。
只、高圧線が嫌悪物とは現在はなっていないように思います。また、電磁波の影響も証明された訳ではないようです。人によって感じ方に差もあると思います。
従って、不動産業者の告知義務違反を問うのは難しいかも知れません。どうしても、気になる場合は、契約解除をお願いしてみるしかないのではないでしょうか。
契約解除で違約金も無く、手付金が戻ったら、幸運と思われます。
                                                         
2004-12-15
Q15 中古物件(平成2年)のものを購入しようとしております。売主は現在も住んでおります。質問です。契約書には(瑕疵の責任)として、売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。1.雨漏り 2.シロアリ被害・・・・など書かれており、瑕疵について引渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り責任を負います。と書かれています。基本的には売主が知らなかったことについての修復になるのでしょうか?中古物件なので引渡し後第三者機関に調査してもらい、シロアリや構造物について調査をし、欠陥があれば3ヶ月以内に請求しようと思っています。契約書には第三者機関に見てもらったものは除くなど書かれておりません。第三者に見てもらって欠陥があれば請求して修復の対象になるのでしょうか?
A15
 第三者機関に調べてもらうのであれば、契約の前にみてもらうのが良いのではないでしようか。
物件を納得して契約するのが筋だと思います。

売主にしても、売却後に新たに費用が発生した場合、支払えない人もいるでしよう。
築15年以上の物件ですと、物理的に経年劣化もあり、売主の瑕疵担保免責という契約も多いです。
また、瑕疵担保責任とは価格とのバランスの問題でもあります。

前もって調べれば、シロアリ、建物の傾き等があれば分る訳で、その時点で、購入を止めるか、価格を安くしてもらうという、交渉になると思います。

購入後であれば、いろいろな問題も出て来ると思いますので、前もって納得して契約することをお勧めします。
                                                        
2006-05-28

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